北京房价涨了吗？

如果单看数据，今年全市的新房价格创了历史新高，首次突破6万元/㎡，同比大幅上升12%。

但这是实际情况吗？或者说这是全部真相吗？

关注楼市发展的很容易知道，今年北京的市场行情并不好，新房价格的上涨并没有发生，各项目售价别说上涨，不降就很难得了。

因此上图中房价数据上扬的主要原因应该是高单价新盘增多，从而带动了全市均价的整体上扬，属于结构性上涨。

各单价段产品成交占比走势就能说明这个问题。

如果把时间线拉长，和五年前相比，北京房价涨了吗？

2017年至今，北京楼市经历了政策的升级加码到定向宽松，住宅产品也从商品房到限竞房，再到指导价房源，不断迭代升级。

而全市的新房价格体系经过支解和重构，各板块价格梯度逐渐清晰，各板块价值也被时间所检验。

下图为2017年-2018年上半年各板块典型项目的成交均价，通过与目前的在售项目价格相比就不难发现，笼统的涨或是跌并不能准确描述这五年北京新房价格的走势。

因为五年来，北京楼市主基调是分化，各板块的价格差异越来越明显。有些板块价格在限竞房时期被拉低，但后期迅速翻盘，价格超越以往，有些板块价格则回不到从前。

整体来看，中心城区各板块的新房价格普遍涨了，比如海淀永丰的房价先由7.9万元/㎡降到了限竞房时期的5.8万元/㎡，如今又回升到了8.3万元/㎡。

还有朝阳孙河、丰台丽泽、石景山等板块，目前区域内新盘售价较五年前都有不同程度的上扬。

但也有例外，比如丰台六环外的青龙湖板块，目前板块均价在3.6-4万元/㎡之间，与曾经4.6万元/㎡的价格相差最多10000元/㎡。

与中心城区的普涨相对应的，近郊区各板块的新房价格普遍呈回落的状态，多数板块的房价基本与限竞房时期相当或略高，远没有恢复到限竞房入市前的水平。

比如昌平北七家，2017年-2018年万科翡翠公园售价为6.0万元/㎡，而后期售价最低降至5.3万元/㎡，如今板块内在售及待售项目房价普遍5万元/㎡左右。

再比如大兴黄村，曾经的地王项目海珀云翡售价最高达7.3万元/㎡，而目前降至5.8万元/㎡，板块内其他项目也在5-5.5万元/㎡之间的水平，基本与限竞房时期持平，很难有价格上的突破。

相同情况的板块还包括昌平沙河、顺义后沙峪和仁和、通州、房山、大兴等区域的绝大多数板块，房价普遍低于2017年。

这里有两个板块是特例，昌平回龙观和亦庄河西，这两个板块在售新盘的价格基本突破了之前的高点，并且二手房的上涨趋势在近郊区中也是另类的存在。

与五年前相比，北京城区新盘普涨、郊区普跌的原因主要有以下两个方面：

首先是楼市内部供应的关系，近郊区的土地供应源源不断，过去因为新盘稀缺导致的价格虚高不再有，而中心城区的项目往往相对更少，购买人群基数高，购买力强劲，价格在限竞房时期被人为拉低后也能够快速恢复。

其次是和近些年北京的发展情况相关，2017年之后北京常住人口整体呈小幅下降的趋势，没有大量人口引入，且北京楼市杠杆率控制较严，楼市难有普涨现象，有限的人、有限的购买力更倾向于确定性更强的城区新盘。

如果政策不变，分化将是北京楼市的主流，所以如果更在意保值增值性，新盘置业优先考虑靠近城区的板块，或是有产业、学区等利好加持的郊区板块。