企业所得税法实施条例第六十条规定，除国务院财政、税务主管部门另有规定外，房屋、建筑物计算折旧的最低年限为20年。许多小伙伴就会问，我购入的是已经使用过几年的旧房或建筑物，还需要再重新算一个20年吗？

说实话，还真没有个税务文件专门规定购入的旧房和建筑物如何确定最低折旧年限。所以许多小伙伴购入旧房和建筑物时就拿不准了。其实我们可以搜一下关于固定资产折旧的税收政策，就会发现关于旧房和建筑物如何确定最低折旧年限的规定就隐藏在许多文件之中。

一、相关政策

1、税法规定的固定资产的定义

《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第五十七条规定：“企业所得税法第十一条所称固定资产……包括房屋、建筑物、机器、机械、运输工具以及其他与生产经营活动有关的设备、器具、工具等。”

2、关于固定资产折旧年限规定的一些文件

《国家税务总局关于企业固定资产加速折旧所得税处理有关问题的通知》（国税发〔2009〕81号）规定："　三、…….购置已使用过的固定资产，其最低折旧年限不得低于《实施条例》规定的最低折旧年限减去已使用年限后剩余年限。"

其他《财政部 国家税务总局关于进一步完善固定资产加速折旧企业所得税政策的通知》（财税〔2015〕106号）第三条，关于固定资产加速折旧税收政策有关问题的公告》(国家税务总局公告2014年第64号)的第四条，以及《国家税务总局关于进一步完善固定资产加速折旧企业所得税政策有关问题的公告》（国家税务总局公告2015年第68号）第三条也有类似规定。

3、误区

购入旧固定资产如何确认最低折旧年限的文件都分散在各个加速折旧的文件中，但是那些文件中又经常规定房屋、建筑物支出不能一次扣除。特别是近年的《财政部 税务总局关于设备 器具扣除有关企业所得税政策的通知》（财税〔2018〕54号）中规定除房屋、建筑物外，其他资产500万以下的都可以一次扣除的规定，让人形成一个错觉，房屋、建筑物就是不适用加速折旧办法的，那么加速折旧文件里的规定就不适用房屋、建筑物。其实大家可以仔细看看文件，文件并未排除房屋、建筑物如果符合条件，可以适用加速折旧政策，只是房屋建筑物支出不能一次性扣除罢了。

二、结论

从以上规定可以看出，因为房屋和建筑物都是固定资产，所以还是适用：“最低折旧年限不得低于《实施条例》规定的最低折旧年限减去已使用年限”的。而且房屋、建筑物如果符合条件还可以适用加速折旧的政策。

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