在酒店行业，有两家品牌发展思路迥异的企业，分别是大家耳熟能详的四季和万豪两大国际酒店管理集团。二者在品牌线方面的选择可谓是两个极致——四季在半个多世纪以来秉承单一品牌策略，万豪近百年执着于多品牌策略，已经发展出覆盖多个档次产品的三十多个酒店品牌。然而，不管是坚持单一品牌的四季，还是拥有品牌航母的万豪，都成功实现了全球拓展，成为享誉全球的国际酒管集团。

同样的路径平移到住房租赁企业，在品牌策略的拓展上，也呈现出单一品牌和多品牌两种发展趋势。

品牌策略的选择与那些因素有关？这篇推送将带你一文读懂——

目录

1. 52.7%企业运营单一品牌线

2. 品牌策略选择与房源筹集来源相关

2.1 50%国有企业采用多元化品牌策略

2.2 青年公寓的普适性最佳

3. 品牌策略选择与企业背景相关

4. 品牌线组合与资产估值相关

1. 52.7%企业运营单一品牌线

2021年，ICCRA在租赁住房产品分类标准研究中发现，52.7%的住房租赁企业运营单一品牌线，在具体的产品类型上，这其中53%的住房租赁企业选择青年公寓，23%选择高端公寓，16%选择租赁式社区。

拥有两条及以上的品牌线的住房租赁企业占比47.3%。从产品类型上看，基础的青年公寓产品是主流，其中89%的企业都规划有青年公寓产品。

ICCRA制图

2.品牌策略选择与房源筹集来源相关

多元化的品牌策略对应的是多元化产品线，而产品线与房源筹集渠道密切相关。房源筹集渠道的多样性会催生多元化产品线，进而形成多元化品牌策略。

ICCRA总结了主流的房源筹集模式——

ICCRA制图

2.1 50%国有企业采用多元化品牌线策略

国有住房租赁企业采取多元化品牌线的企业比例超过了50%，而在民企性质和外资性质的住房租赁企业中，采用多元化产品策略的比例分别为47%和25%。更多的国有住房租赁企业采用多元化品牌策略，与其用于发展租赁住房的房源筹集渠道多元化有关。国有企业一方面可以通过获取租赁住房专项用地，新建租赁式社区；另一方面，企业持有的大量存量资产或存量土地，在政策的指导下可转为经营租赁住房。

2.2 青年公寓的普适性最佳

各产品线中，青年公寓的普适性最佳，各类房源筹集渠道都适合打造青年公寓，因此绝大部分租赁住房企业都有青年公寓品牌。相比之下，对于“为租而建”的新建类项目来说，做高端公寓和宿舍型公寓的产品线就不甚合适，而比较适合租赁式社区。

3.品牌策略选择与企业背景相关

相比之下，青年公寓大部分为轻资产模式，产品以改造为主，服务流程相对简单，因此市场进入门槛最低，这也是绝大部分租赁住房企业选择打造青年公寓品牌线的原因。对于其余的几条产品线来说，市场进入门槛普遍具备一定要求。

对于服务式公寓来说，除了硬件标准外，还需要具备高端酒店的从业背景，才能提供高品质的服务。

对于生活方式型公寓来说，无论从设计风格，还是服务标准上，都要力求体现对于“生活方式”的描摹和刻画，这就需要企业具备相应的背景或文化基因。

对于租赁式社区来说，均为重资产持有项目，会更聚焦于产品的规划设计，如户型设计、配套设施等，因此需要具备持有型物业开发和运营的背景。

对于宿舍型公寓来说，由于其采购方为企业，租户为员工，因此不仅要深度挖掘和满足企业需求，而且需要具备打造更为标准化的产品和服务的能力。

4.品牌线组合与资产估值相关

资产的规模和运营收益率决定了住房租赁企业估值，是企业能够持续健康发展的关键。

青年公寓、租赁式社区等产品类型虽然基数庞大，坪效方面的表现略逊于高端公寓和宿舍型公寓。ICCRA《中国住房租赁市场蓝皮书-2021》（文末可下载）调研显示，高端公寓（服务式公寓、生活方式型公寓）的规模市场占比仅1.35%，但目标客户支付能力强，租金水平高，租金坪效超过5元/天/平方米；宿舍型公寓按床位收费，形成了立体坪效，租金坪效达到4.71元/天/平方米。

此外，青年公寓和租赁式社区项目的租金坪效则在4元/天/平方米以下，仅有家庭型租赁式社区坪效达到4.5元/天/平方米。而服务企业客源为主的产品（如服务式公寓通常为企业高管，宿舍型公寓直接面对企业采购）续约率最高；租赁式社区-家庭型在客源结构方面更为多样，且年龄跨度更大，相比青年公寓和社区产品，通常租客稳定性更好。

各类型产品的收入指标情况对比

数据来源：ICCRA

按照国际住宿业资产估值的通行方法，运营收益率直接影响资产价值。高端公寓和宿舍型公寓的高坪效对资产估值有拉升作用，而青年公寓和租赁式社区的规模则决定了资产规模。合理的规划品牌线，品牌组合可平衡资产价值，有利于住房租赁企业在金融退出、资产更迭等方面的规划。

不管是四季，还是万豪，都是企业在明确了战略发展方向后，坚定不移的沿着既定路线发展直至成为世界闻名的酒店管理集团。住房租赁企业的品牌策略也要匹配企业自身发展战略，适应市场需求。无论单一品牌策略，还是多元化品牌策略，期待行业未来可期！

ICCRA年终重磅研究成果——《中国住房租赁市场蓝皮书·2021》正式发布，关注ICCRA公号扫描文章下方二维码即可获取报告全文。

,