上篇我们说到如何去系统的评判一个商铺到底好不好，这篇我们来分析一下市面上几种主要类型的商铺的优缺点——住宅底商，独立商业街，商业综合体。

一.商业综合体

现在的商业综合体一般由开发商建造，实力比较强的就全部支持运营。实力偏低一点的开发商就把商业体分割成无数个格子铺带租约出售，然后再运营。

比价典型的就是国内某专做商业地产的公司，在全国各大城市开发了很多商业城。没有出事的时候就全部是自己持有，自己运营。在2017年之后，慢慢地就把自己持有的商场整体出售给了其他公司，但还是自己在做运营。

其他小一点的开发商，为了资金需求，就只有把一个商业综合体分割成一个个小铺子。零散地卖给购房者。

每个铺子的价格都不贵，总价能做到最低几万块，投资门槛很低，一般针对的是没有什么投资渠道的工薪阶层。

一般这种商铺购买的时候都会要求签订12年-15年不等的租约。租金一般的回报率在6%-9%之间。

回报率很惊人是不是？

投资者千万不要被这个回报率给冲昏了头脑。你要知道这种商铺一旦开发商运营失败，你拿到手里面真的是毫无作用。几个平米的铺子，有可能还是在二楼或者三楼。你拿到手里是不可能自己能出租出去的。

像我一个朋友，他多年前就在深圳号称最大的主题乐园购买了一个两三百万的铺面，直到现在都没有收到一点租金。铺子是出租出去了，但是租客只给缴纳物管费，自己收不到一点租金。

很多人问，那商业综合体的格子铺是不是全部都不行？

其实也不尽然，另外一个亲戚在成都二环外的一处综合市场两个格子铺。十几年前购买的，当时只花了几万块，现在每年收的租金都两三万块了，现在还听说那边政府要整体拆迁了。

商业综合体是属于风险高，回报率也高的投资项目。如果投资成功，一般十来年光收租金就能收回成本。如果投资失败，租都租不出去，可能还要欠着物管费。

还有商业综合体的商铺基本上不可能二次销售。

二.独立商业街

这种商铺的主要功能有主体餐饮，休闲娱乐，潮流风尚等功能。

市面上大大小小的有很多种，如成都的远洋太古里，或者其他很多不知名商业街。

这种商铺一般是全业态的商业，目前主要作为区域内住宅底商的一种补充。特点是铺形方正，价格昂贵。起始的租金收益率比较低，但是后期的增值空间比较大。

如果一个独立商业街项目在区域内具有唯一性，那随着后期入住人口的增多，汇聚的人流越来越大，铺面的增值也就会越来越高。

如果一个区域内这种独立商业街有好几个竞品，势必会造成人流的分散。以后的租金收益率也会比较低，出手也不好找到接盘的人。

这种商铺一般的初始回报率在5%-6%之间，随着周边人口的成长，后期的收益率甚至能达到是十个点以上。

运营非常成功案例全国有很多，运营失败的案例也比较多，但是很少能看到租都租不出去的铺面。

独立商业街是风险较低，收益较高的一种投资。如果投资成功，那增值部分就会非常高，如果投资失败，至少也能租得出去，不至于血本无归。

三.住宅底商

以前基本上每个小区都有住宅底商，但是现在有的城市开始不允许新建住宅修建底商了。

以前住宅底商想做什么业态就做什么业态，但是住宅底商现在都不允许做餐饮业态了，每个小区的底商基本上就只能做一些生活配套服务等方面的事情。

住宅底商一般的初始回报率在4.5%-5.5%之前，因为整个小区就那么多人口，后期别的小区的住户也很难到自己小区的底商来消费，所以就会导致租金很难涨上去。

租客的营业额每个月就那么点，物价涨了之后，营业额才能有增长。很多业主想着自己的商铺几年没有涨租金了，非常不甘心，然后给租客涨了租金。结果常常是租客受不了高昂的房租自己跑路了。业主再从新找租客，白白损失了空置期的租金。

因为租金的升值空间不大，后期出手也不可能赚到很多钱。加上过户所需要的税费，往往赚不到什么钱。

一般像这种铺面，诚心出手的业主一般能卖出去。想赚很多钱的业主，往往几年时间都无人问津。

住宅底商是一种风险很低，收益也较低的一种投资。投资这种商铺一般能抵御通货膨胀，有一点小赚。