作者：子非鱼

关于甲级写字楼空置率问题，我每年都会写，长期关注本号的人都知道，写字楼空置在中心城市中普遍都高企。

近日，仲量联行披露了今年重点城市的写字楼空置数据。可以梳理出以下几个亮点：

第一，被纳入统计的20个重点城市，写字楼空置率较去年继续上升的有11个，下降的有9个。

11个空置率上涨的城市分别是上海、深圳、广州、成都、杭州、重庆、武汉、郑州、青岛、天津、沈阳。

9个空置率下降的城市分别是北京、南京、长沙、厦门、西安、苏州、宁波、大连、无锡。

第二，20个重点城市写字楼租金全线下跌。跌幅最大的是武汉（-4.2%），其次是广州（-2.5%）、青岛（-2.0%）。

第三，从空置率绝对量来看，青岛空置率第一，天津第二，沈阳第三。

空置率超过33%，也即空置率超过三分之一的城市有7个，包括青岛、天津、沈阳、郑州、武汉、长沙、厦门、西安。

空置率超过三分之一，意味着每三间写字楼就有一间在闲置。

其中青岛高达48%，逼近50%，也即每两间就有一间在控制，天津也达到了42%。

第四，空置率最低的是北京，只有10%。

北京是四个一线城市中空置率最低的城市，也是重点城市中最低者。一线城市中空置率最高的是深圳，高达21%，也即每5间就有一间空置。

空置率这种东西，太高肯定不行，那么多写字楼空置在那里，是对资源的浪费。

但太低也不好，空置率太低，市场缺少置换需求的空间，会加大市场的租金上涨压力。

什么事情都不能过犹不及，空置率也是一样。本号认为，一个城市的甲级写字楼空置率最好维持在10%左右，如此既能维持合理的置换需求空间，也不至于浪费资源。

如果以10%为衡量标准，那上面20个城市，也就北京刚刚达标，其他城市的空置率都超标了特别是空置了超过三分之一乃至接近二分之一的城市。

其实去年仲量联行披露了一组更详细的国内41个城市空置率数据。其纳入统计的城市包括内地27个省会与首府，4个直辖市、5个计划单列市、以及苏州、无锡两个地级市，以及中国香港、中国澳门和中国台北。

数据：仲量联行

按照戴德梁行去年披露的数据，国内41个重点城市，只有台北、香港达标，其余39个城市甲级写字楼空置率都超标了。

换句话说，我们的写字楼供应严重过剩了。

为何会出现如此局面？主要是因为地方城市对写字楼建设情有独钟。

一方面，写字楼代表着繁华，这几年兴盛的CBD灯光秀的主角，就是写字楼。

另一方面，与经济和税收有关。由于写字楼可以为城市带来丰厚的楼宇经济，也即各种税收和总部经济效应。再加上写字楼的靓丽外观，可以塑造市容市貌，所以每个城市对于写字楼的建设，都乐此不疲。

然而，当经济处于上升期，这些问题都可以掩盖，然而一旦进入下行期，所有的问题都会被放大，会成为困扰。

今年以来，我们的经济增长不确定性加剧，上半年二季度GDP增速0.4%，整个上半年GDP增速只有2.5%。二季度GDP负增长的省市自治区有5个，上半年GDP负增长的省市有2个。其他省市虽然保持正增长，但大部分速度都放缓了。

数据：国家统计局

在这种背景下，对写字楼的需求自然萎缩，各城市写字楼租金下跌就是最直观的体现。

空置率普遍高企的写字楼，即便放在经济上行周期中，也最好不要买，投资价值非常低。更别说如今的局面，买来就砸手里了。

不光写字楼，当下的住宅，如果不是特别着急，有需求的人士，也最好继续等待时机。

住宅的空置率虽然不比写字楼，但也不低。

此前贝壳研究院曾公布过一组主要城市住宅空置率数据。

贝壳研究院根据3个月无人居住的存量房作为抽样调查目标计算得出的结果。

来源：贝壳研究院

纳入统计的28个主要城市，19个城市超过了10%的安全线，其中6个城市空置率超过了15%。

这还只是抽样调查了3个月以上无人居住的存量房，如果算上没卖出去的现房与期房，各城市真实的空置率会远高于披露的数据。

换句话说，当下我们的大多数城市，现房新房加上存量房再加上期房，已经呈现出供应远大于需求的局面。

在宏观环境不确定性加剧的当下，投资需求正在萎缩。

在购买力所剩无几的当下，刚需购买需求也在萎缩。

一个是供应高企，一个是需求萎缩，这意味着大多数城市的房价调整仍会持续，下跌空间依旧不小。

这种背景下，买房根本不用心急。

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