今年在一线城市楼市疯长的带动下，洛阳从去年开始萧条的楼市也出现了短暂的一波繁荣，虽然非市中心的楼盘价格依旧萧条，但是个别市中心的楼盘价格开始非理性上涨，价格最高的新区某大广场，临湖高层更是达到了9000元一平！

下面就洛阳繁华地段老旧小区的开发简单说一下个人看法，理性探讨下。洛阳的楼盘应该是2011年是一个高峰，洛阳涧西崛起的最快的地段应该是南昌路，因为10多年前稍微有记忆的人知道南昌路的大概情况，过了烟厂，那边就是近郊了。西苑桥过去也荒凉的很。2005年的时候西苑桥单桥，过去还没拆迁完，但是南昌路随着新区的开发成为了涧西几乎最繁华的道路，而之前涧西的核心地段应该在景华路与西苑路之间的广州市场与上海市场。南昌路的强势崛起让沿路的房产开发有了一个很大的期望回报，而在一片看涨的前提下，石化小区的拆迁成为洛阳当时补偿最为丰厚的时间段。

第二：定价与高端客户的流失问题，涧西景华路，西苑路属于比较繁华地段，之前科研院所，大厂林立，应该说购买力在涧西算是不错的，但是因为科研院所搬迁到新区，高新，或者外地，再加上大厂往周边区县搬迁，使这部分的购买力也流失，长期涧西广百与上海市场并无高端楼盘的出现，部分高端购买群体在华阳，或者新区已经置业，而洛阳物业并无上涨预期，新开发的楼盘并无投资潜力。

第三：知道北京的内城改造就知道了，土著被不断的外迁，实际上大城市大部分是这样的改造，因为土地价格的昂贵，以及内城的贫困阶层居住面积的需求往往大于地段的需求，更多的内城改造者希望到远一些的地方补偿更大面积的住房。而洛阳这种需求因为价值置换的原因不等得到合理的置换，而在核心地段的高端物业不能起到阶层的聚集，也就没有任何的意义。而目前只有华阳暂时有这样的作用。要知道在任何一个市场经济国家，富人总希望在富人区居住。洛阳不存在一个这样的区域。这也是洛阳总体经济活力的作用原因。

第四：在涧西迟迟的无开发商改造的情况，国家开始棚户区改造，地段不错的区域棚户区改造的房子一幢幢拔地而起，让区域更无任何改造的必要与优势。就比如在无锡的房价原因上有一个重要的缘由是政府主导的安置房与知名开放商的小区互相穿插，这样的房价根本就没办法上涨。而苏州就完全不一样。

简而言之，洛阳部分繁华地段如果在最后一轮的房价上涨中完成拆迁改造，如果未来房价下跌，这部分小区就会成为繁华地段的棚户区，而住房拥有量的激增，会让这部分小区的租房价格也会下跌，市场总是理性的，但是人的欲望是非理性的。而政府如果不能合理的规划与主导，最终会让洛阳的商业不能形成一个连片发展的趋势。