前段时间，大家内部讨论，觉得疫情过后的上海楼市，会围绕着改善置换为主的行情。

最近很多客户都在问无外乎几个问题。

问题1：XXX预算请问买在哪里呢？

问题2：我想自住，家里两个娃，还有老人，请问我该买什么样的房子？

问题3：我这个价格段，我想既要有不错的涨幅，同时我还需要有一定自住需求，该怎么选能兼顾呢？

以上三个问题是客户问得最多的问题，其实他们都是一种共同的肖像，家里两个娃，学历较高，收入较高，平时工作比较忙，必须要老人过来同住带娃，所以他们既要改善，同时作为家庭最大的资产也有涨幅回报率的考虑。

作为专业的楼市资讯号，这篇文章和大家聊聊，浦东不同价格段的改善标的，该如何选择。我们只聊改善，也就是单价在7万/㎡以上的板块和盘，刚需3-5万/㎡的下次再聊。

01 18万/㎡以上不封顶

超过这个单价是上海顶级豪宅的价格，而在浦东来说，这个价格段，首选板块那就是陆家嘴滨江一线了，同时也只有滨江一线才能承载如此高昂的价格，是新晋权贵最热爱的板块之一。例如汤臣一品，中粮海景等顶级豪宅盘。

另外还有一个板块，就是前滩。前滩在2021年初的时候达到了20万/㎡的单价，甚至东方悦耀一度达到了22万/㎡的天价，但是前滩真的值这么贵吗，我是持怀疑态度的。

为了保证数据的准确性，我还特意问了前滩的合作伙伴，晶耀名邸2期，154平米3500万，单价22万，东方悦耀18-20万/㎡。无论怎么说，前滩都已经站上了18万/㎡这个价格段。

和陆家嘴一起，成为了浦东房价的最高点。

02 14万-17万/㎡

这个价格段，基本上就是内浦东的次新房的价格。而主流可以购买的板块，有联洋社区、世纪公园、源深体育馆附近等，其他的板块例如杨东也有，但是选择面偏少。

但房龄较老，大约在2004年左右。而这些浦东内环内的社区，次新又是非常稀缺的，同时这些房子虽然算不上豪宅，但是也是顶级中产的改善天花板的板块和产品。

例如：联洋的仁恒河滨城、水清木华。

例如：源深体育馆周边的盛世年华。

例如：杨东仅仁恒公园世纪一个小区，房龄较新。

除此之外，中环旁的金桥顶级小区金桥瑞仕花园（2008年）、北蔡斐乐公园也都超过了14万/㎡的挂盘单价。

不过相对来说，我觉得金桥瑞仕花园的价格略高了，房龄并不突出，小区环境中等偏上，隶属于金杨板块，但是也不至于价格如此之贵，目前在售的几套房源，均价在14.7万/㎡，还有的甚至挂了20万/㎡，简直要晕过去。

03 9万-13万/㎡

这个价格区间其实又可以分为两类，11-13万/㎡和9-11万/㎡。而这两个价格段，又代表着不同的地段。如果追求地段，可以选择内环，但是要牺牲房龄和小区的品质；如果选择小区品质和房龄，那么内环内浦东是守不住的，就要在中外环之间选择了。

|A：先来说11-13万/㎡这个价格区间|

这个价格段还是可以在内浦东好好选择的，例如花木的大唐、浦东世纪花园等；

例如杨东板块的上海绿城；

例如源深体育馆附近的香榭丽花园、陆家嘴花园等；

除此之外中环线旁的小区也是不错的选择。

北蔡板块是其中之一，大华锦绣华城悦豪斯、珐朵公馆；陆家嘴锦绣前程和浦东星河湾等；板块内商业有巴黎春天，同时还有山姆会员店。其次13号线也是横穿北蔡板块的，可以快速抵达浦西的核心CBD产业园区。

除了北蔡外，碧云板块也是一个不错的选择，蓝天路附近的中天碧云、金桥爱建园、世茂湖滨花园。

相比较于北蔡，碧云板块这个价格段的房子房龄更老，北蔡的房子相对较新，这和碧云板块在人们心目中的地位要高于北蔡有直接关系，毕竟碧云也是上海浦东的富人区之一，也是国际化社区。

另外，12万/㎡左右，还有一个小区，隶属于张江，因为对口张集学区，所以价格非常高，那就是张江汤臣豪园。

2020-2021年上海牛市，张汤小区也是上海最先启动的小区，巅峰时候，价格一度高达17万/㎡，甚至把地段更好的联洋花木按在地上摩擦。

不过随着市场冷静后，张汤也是回落最快的小区，目前价格在12-13万/㎡左右。

|B：再来说下9-11万/㎡的单价适合在哪里选择|

这个价格段，就是围绕着金色中环来选择了，可以选择三林、杨思、北蔡、御桥和金桥等，当然还有唐镇二手房和森兰二手房。

三林和杨思：地地道道的前滩辐射区，这个价格段，在杨思可以选择高青路附近，例如尚东国际、翰城国际等小区。

如果选择三林，可以看下湾流域、中房樱桃苑、金谊河畔、金色雅筑和环球翡翠湾等。

在三林板块还有一个梯队学区，那就是明珠C，而一梯队学区的分校，在浦东的内环外，还是非常稀缺的。对口的东方滨港园、金色里程和新里程都可以选择。

再来说下北蔡，三林是中等中产改善的板块、北蔡是中级中产改善的板块、联洋是中产改善的天花板，这三个梯度，那么这个价格段，在北蔡是个不错的选择，例如对口昌邑的11街区。

另外御桥也是一个选择，万科海上传奇、地杰F区和仁和都市花园，这三个小区几乎均价都已经突破了10万/㎡，而这三个兄弟，最重要的特色就是房龄新。

其次，另外一个金色中环板块，金桥金杨也是一个不错的选择。例如东方知音苑和碧云新天地三期。

最后就是唐镇和森兰了，两个外环外的板块。

森兰有仁恒森兰雅苑、金地未来。唐镇有绿城玉兰花园和仁恒东郊花园。两个板块小区都是非常漂亮的，但是板块的配套是配不上房价的，或许萝卜白菜各有所好吧。

04 6.5万-9万/㎡

这个价位的次新选择，可能只有外环外或者动迁房选择了。动迁房不在我们的讨论范围，我们只讨论商品次新改善，那么就不得不在外环选择了。

这个价格段，首选就是周浦和康桥了，而且也是我认为唯一值得买的次新板块聚集地，其他的外环外板块或许都有，但是都没有周浦和康桥值得考虑。

周浦和康桥，又称为张江南，承接了张江外溢人口。产业是周浦和康桥最主要的核心优势，康桥工业园区、医学谷和张江等等，都是高精尖产业的聚集地。

而这个价格段，次新大三房的选择，有康桥板块的中邦城市和绿地东上海等。

如果追求学区的，可以选择对口澧溪的明天华城、繁荣华庭和御沁园等几个小区，这是首选。

至于沈默花苑、龙威茗庭和绿地梧桐苑等等小区，就不是改善的主流了，半新不旧，建议慎重考虑。

05 写在最后

到这里，我不禁感慨，上海的房价真的太贵了。

内环内滨江一线，暂且不去讨论，因为这是全球顶级富人的产品了。但，对于中产改善来说，真的是拼尽一生，才可以购买得到的产品了。

内环15万/㎡ ，中环12万/㎡ ，中外环10万/㎡ ，外环外7万/㎡ ，一套100多平的三房，轻轻松松总价就要破1000万，而这还仅仅是改善的入门。

或许若干年后，我们重新再看这篇文章，你会发现，2022年5月份，现在这个浦东房价，真的好便宜。

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