​是不是最近被一个词弄的很头大？

2020年4月30日，证监会、发改委联合发文试点基础设施公募REITs，中国版公募REITs正式起步。

REITs发音“瑞次“，

英文全称Real Estate Investment Trusts，是不动产投资信托基金的意思，

它为中小投资者提供投资于不动产项目低门槛的投资产品。

我们首先来看一个场景。

不动产的流动性较低，无法满足不动产持有人的资金需求；而不动产的投资门槛又较高，中小投资者无法参与。

如何解决这个矛盾呢？

于是，REITs出现了。

我们以商业地产为例，

看下REITs基本运营模式。

从资产角度看，REITs是不动产的证券化，底层资产是能够产生稳定现金流的不动产。

比如我们这里能不断产生租金收入的商业地产。

REITs目的是把缺乏流动性的商业地产，变成较强流动性的证券。

受益凭证的收益来源就是未来的租金、营业收入和资产增值，

中小投资者通过购买受益凭证，参与到体量较大的不动产项目，满足投资者资产管理多样化的需求，拓宽社会资本的投资渠道。

对原始权益人来说，

REITs就是一种有效的融资模式。

但一般原始权益人依旧会作为物业管理人管理商业地产，并获得物业管理费。

同时，为了防止REITs资产被管理人挪作他用，保障资产安全，

还需要一个托管人为投资人托管商业地产，并对基金管理人行为进行必要监督，

以上就是比较基本的REITs交易结构图。

可见，REITs以发行股票或者受益凭证方式汇集投资人资金，由专业机构进行不动产投资开发与经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资人的一种信托基金。

嗯，我们下一期再说。

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