文：柳洋

我国的房子早已经供过于求。早在2017年的时候，空置房的数量就已经大约在6,500万套，根据专家的估计，在去年年底之时，这一数额已经超过了1亿套，现在不要说每年有大量增量房流入楼市，就算是这点存量房，也已经明显供大于需求，楼市更加偏向于买方市场。

虽然有很多声音强调楼市不会一直缩水，但种种迹象表明，楼市的下行趋势仍在持续。相关机构统计，今年2月百强房企操盘销售金额同比大降47%，较1月降幅扩大超过十个百分点，同比2021年1月降低57%。去年1-2月进入房企十强的最低销售规模门槛值是400亿元，今年仅剩200亿元；百强房企门槛也从45.53亿元降至20.9亿元。企业推盘及营销积极性也普遍不高，成交创近年来单月新低。

可见，目前楼市面临的问题不仅仅是房价下跌，面临的更大问题是房子卖不掉。目前，不仅投资客开始不再投资房产、转而抛售房产，就是很多刚需购房者也开始驻足观望，在等待未来房价的变化了。

面对如今模糊不清的房地产形势，新政的发布似乎说明了一切。2月18日，12部门联合发布了促进工业经济平稳增长的若干政策的通知，重点提到了财政税费、金融信贷、保供稳价、投资和外贸外资、用地、用能和环境6个方面的政策措施。对此，有专家表示，从开年的项目推进来看，主要是为了摆脱对房地产的惯性依赖，以大基建取代房地产，2022年将是“新旧模式”转换之年。

种种迹象表明，2021年已经成为了楼市的转折点，正如独立经济学家马光远前不久发布的年终总结视频说的那样：“我国的房地产出现了1998年房地产市场化以来，大家第一次形成的共识，就是房地产要往下走了，房价永远上涨的历史已经结束了，2022年将成为中国房地产真正的新生元年”。

正基于此，最近一段时间，网络上一直流传着一篇名为“房价下跌时间表”的文章，该文主要观点是未来房价会出现持续性的全面回落，在2025年房价最终会跌至一线城市平均房价2万元/㎡，二线城市平均房价8000元/㎡，三四线城市为2000元/㎡。虽说这一数据是大家对未来房价的期望，但也不禁让人思考：如果房价真的回落到这一水平，中国社会将会有怎么样的变化？其实针对这一点，专家早就给过回答。

房价下跌会使年轻人“幸福感”增加，生育率回升。近年来，快速上涨的房价让不少人感觉身上压力颇大，对于收入水平尚在及格线的人来说，想要在城市买房几乎是不可能的事情，除非家中父母支持，否则几乎是痴人说梦。

而如果房价回落到上述水平，无疑是为所有年轻人减轻负担，这样一来，他们就无需面对过大的生活压力，也有了更多的时间和精力去享受生活，而且，还有足够的精力去生孩子。彼时，我国的生育率也会进一步提升。

部分房企会面临破产，炒房客也会相继退场。有专家曾预言：如果房价下跌30%，那么就会有八成的中国房地产企业难以生存。如果房价回归4000元/平方米，那么对于国内数一数二的房地产企业来说，就会出现利润减半问题，那么房地产企业破产的现象也会频发。

在房价下跌的问题上，孙宏斌曾做过一次表示，未来房价不会跌，也不会涨，如果房价跌到30%，那么很多企业都难生存。知名地产大佬潘石屹也曾说过，全国的开发商只能承受20%的房价下跌底线，如果超出这个底线，将会有很多地产公司倒闭。而通过低买高卖来获取巨额利润的炒房客也将无利可图。

居民消费能力提高，实体经济崛起。对于一个国家来说，实体经济是整个市场经济的基础。房价上涨虽然能在短时间内刺激经济的增长，但不利于中国实体经济的发展趋势。而如果房价大幅回落，人们买房就不用再存钱了，生活压力也会小很多。其大量的资产将用于度假旅游、购物、餐饮等实体经济。与此同时，也会有大量资金流向高新技术领域。最终，中国将在5G、人工智能、新能源汽车、机器人等领域取得长足发展。

但房价真的会跌到一线城市平均房价2万元/㎡，二线城市平均房价8000元/㎡，三四线城市为2000元/㎡这一水平吗？著名金融学家朱运来发表了自己的观点：现在的房价下跌27%才是合理的水平，即我国合理房价应该在7300元/平方米左右。

为什么是这个房价水平才合理呢？其实是根据居民收入水平计算的，根据国家统计局公布的数据显示，2021年我国城镇居民人均可支配收入47412元。按照一个三口之家两个人工作计算，一年的收入就是11.3万元，而一套90平方米房子按照7300元/平方米计算就是67.89万，这样计算平均房价收入比就是1：6，符合国际上公认的房价水平。

总的来说，未来的房价会持续下跌，但下跌幅、跌速均受地理位置的影响。未来，在“房住不炒”的大原则下，房地产业将会向着更加平稳健康的方向发展，不会出现大幅动荡。