上个月用多篇文章介绍了近郊置业三大“怂”之一的房山，今天给大家聊聊门头沟。（房山、顺义、门头沟被揭叔并称为三大“怂”）

个人把门头沟的置业版块分为两大块，一老城区版块，二永定新城版块。门头沟区面积极大，但绝大多数为山地（据说占比达98.5%），平原面积占比极小。所以不论老城区亦或是永定新城，规模均不大。可以说，门头沟的住宅用地寸土寸金。

某中介终于可查询成交价了

地铁S1线沿线基本可以算作永定新城片区，以北为老城区所在。门头沟的老城区跟大兴黄村、房山良乡、顺义城区等极为相似，学校、商业、以及医疗等配套非常成熟，老城区的小区价格两级分化严重，品质二手房如西山艺境成交均价4.4-4.6万元/㎡之间，而隔壁的桃园小区这种老破小成交均价约2.9万元/㎡。位置更偏僻的惠泽家园（临近京能共有产权房）均价更是低到了2.6万元/㎡。

老城商业

中骏西山天璟实景图

老城区相对适合本地人置业选择，刚需预算相对充足的看看绿岛家园。预算不足的选择桃园、惠泽这种小区，总价200多万，配套相对不错，自住够用了。如果本地改善，二手房参考西山艺境，品质、户型、物业等均不错，2019年跟同事曾在小区内转了一天。新房可以考虑中骏西山天璟，毕竟是现房产品，所见即所得。中骏近年来在北京也开放了不少项目。

绿岛家园小区位于老城区的核心位置，用揭叔的话说是最早一批区域有钱人的小区，配套成熟。户型个人最喜欢的86㎡三居，居然是三面宽的双卫户型。小区缺点是无电梯，自采暖，老社区的停车位相对紧张。

对于非本地人来说，最近几年永定新城是主要的置业版块，多年前主要以改善类型产品为主，如电建金地华宸、绿城西山燕庐等目前部分二手房在800万、900万总价上下。近2年中骏天峰、合景领汇长安等项目入市改变了这一现状，均价在5万左右，也出现了一批刚需户型。而根据目前作者的查询结果看，这些房源也所剩无几了，中骏天峰仅有部分清退房源，而合景领汇长安已经售罄。甚至共有产权房剩余房源也不多了，因为涉及不少别墅产品，所以华萃西山仍有房源在售。

不知不觉中不被人看好的门头沟永定新城新盘已所剩无几，为何会出现这样的情况？个人认为这与永定新城一桥之隔的石景山古城版块新盘单价7万 有很大关系，也就是大家常说的外溢客群。驱车10分钟左右，单价低2万元/㎡，值得考虑吧？

一直以来不少购房人对门头沟都有“偏见”，如直播节目中粉丝就曾经留言“家有一口粥不去门头沟”。不知为何门头沟给多数购房人的感觉就是——远。

其实，这真的是一种偏见。仍记得当年同事潇姐说过：“门头沟虽然处于六环外，但西六环是个凹形，实际对比房山、大兴等地，其位置大体等于五环”。再加上莲石路、阜石路、长安街西延线以及S1线的开通，实际到达市区的通勤要比其他郊区便捷。

龙湖长安天街的开业，莲石湖公园、偌大的山地面积，门头沟实际是个非常宜居的版块，这也是个人喜欢这里的原因。

门头沟近期又出了一个新盘，2020年7月佳兆业12.6亿拿下了门头沟区新城04街区MC00-0004-6022地块，据了解项目已经确定案名为西山相府，预计推出125、145㎡户型产品。

据了解这是佳兆业7年之后重回北京市场的首个项目，项目位于老城区北，福鼎公园西侧。

跑盘过程中，站在佳兆业工地外的小山坡上，竟然一眼望到了石景山五里坨区域的一片小区，地图看看，自驾10分钟就能到五里坨限竞房三兄弟了。

个人观点

西山相府的前景个人并不看好

①老城区改善类型产品，主要客群本人居多，部分城区改善用户，这部分用户这几年已经被消化的七七八八；②中骏西山天璟现房、二手房品质楼盘西山艺境的竞争；③买房五要素中的“物业、开发商”也越来越被近年来北京的粉丝所认可，7年后回到北京的佳兆业认可程度究竟还剩多少，也不得而知。④甚至石景山五里坨版块的限竞房三兄弟也是竞品。

个人看来在这场“游戏”的开局佳兆业就选择了“地狱”模式。个人看来做好产品，打价格优势是通关要诀（毕竟楼面价仅31439元/㎡）。最后，好在西山相府体量不大。

置业建议：

①非本地人置业，慎重选择老城区。永定新城临近地铁、长安街西延通勤方面更便捷，长安天街等商业也可以满足日常需求；

②一般预算可考虑丽景长安、梧桐苑等二手房小区，虽然距离略远，但品质相对不错，改善类型华宸等可以重点考察；

③对于西三至五环，地铁6号线、1号线工作的人群，可以重点考虑门头沟。

个人看来近郊置业，目前大兴、通州、昌平，三个区域相对强势，而门头沟、房山、 顺义确实属于第二梯队，但门头沟绝对是被看低的一个区。作为一个郊区人，同时是一个地产从业者。想告诉大家的是，郊区置业更应该看重的是：价格预算、工作通勤以及居住舒适度，千万不要把孩子上学与郊区买房进行关联。

小预告

下期跟大家聊一聊房山最强势的版块，长阳~~顺道说说共有产权房。