这是大象的第934篇文章

“深圳楼市看宝安，宝安楼市看沙井”，这是前几年流行的一句话。

地铁11号线开通以后，偏安一隅的沙井骤然爆发，成为楼市“炸子鸡”。

创下了新房开盘“日光”甚至是“秒光”，二手房价直冲7万的神话。

即便楼市大环境偏冷，沙井依然吸引着不少买房人的目光。

大象团队这次去宝安踩盘，也去沙井转了一圈，看了万丰海岸城瀚府、招商雍和府、拾悦城二期、云海臻府以及恒兴御景园。

整体都是总价500来万起就可以上车的项目，对刚需友好。

声明：

1.踩盘于2022年3月11日，工程进度、各项数据均截至当日。

2.宝安区2022年义务教育公办学校招生范围尚未正式公布，文中教育配套仅供参考，以实际为准。

3.全文无广告、纯踩盘，带有个人观点和喜好，供参考，欢迎在评论区讨论。

▍万丰海岸城瀚府

户型：118-188平住宅

价格：预估约5.7万/平

项目目前仍然在建，预计9月竣工，首批推3栋共570套住宅，建面约120平户型。

有网友爆料，项目共有1466套住宅，以大中户型为主，户型涵盖建面约118-188平。

118.62-118.89-159.45平

184.75-188.46平

万丰海岸城四期分为两个地块，其中：

A313-1554地块896套房源，套内面积小于90平554套，占比62.95%；

A313-1555地块570套房源，套内面积小于90平570套，占比100%（这一期120平的多，1 2 3栋）。

价格大概率与前两期相差不大，5.75万/平左右，预计今年中旬入市。

万丰海岸城之所以能屡屡创下“日光”神话，价差是核心因素之一。

周边的博林君瑞，2018年开盘均价约4.4万/平，到2020年底挂牌价普遍8万出头。

尽管目前大势趋于冷淡，但沙井二手房7万依旧是主流，与项目价格形成明显剪刀差。

学校，也是项目热销的主要因素之一，项目紧挨着深圳外国语学校（深圳四大名校之一）宝安分校。

1990年创立的深圳外国语学校，是市教育局直属重点学校、广东省一级学校、全国文明单位、是教育部确立的全国依法治校示范校、全国首批13所可保送20%高中毕业生上重点大学的外国语学校之一。（入学政策以教育局实际公布为准）

项目还自带约14万平海岸城商业，山姆会员店已签约进驻，建成后将与周边的天虹、京基百纳广场等形成较大的商圈规模。

相较于前三期，四期离地铁站稍远一些，到马安山站约800米，步行约12分钟。

项目附近就是宝安大道、南环路等主干道，稍远些还有广深公路、京港澳高速，自驾出行也便捷。

不过，项目容积率接近6.3，均为52层超高层。

对上车刚需而言，户型面积起步大，如果参考之前的可售均价，按5.7万/平算，118平左右的户型，平均总价在672万左右起步，你觉得还香吗？

▍招商雍和府

户型：75-120平2-4房

价格：吹风价5.3-5.5万/平

项目工地仍在打地基，已开放展厅，位于会展湾中港，主推建面约75-120平2-4房，共303套，精装交付，预计二季度开盘。

目前还没看到官方户型图，但去年底有自媒体爆料了一批户型图，可以参考参考，具体以开发商公示为准：

106平3房

96平3房

125平4房

吹风价5.3-5.5万/平，总价400万-770万之间，适合刚需上车。

项目前身为瑞远工业区旧改，占地0.9万平，总建面约8万平。

从官方公众号发布的信息来看，规划4栋建筑的纯住宅小区，其中住宅（含保障房）3栋，层高为28/41/43层，仅1栋为商品房，体量不算大。

自带1栋6班制幼儿园、社康中心等配套，属于较纯粹的居住社区。

项目紧邻东关拾悦城一期，距11号线沙井站约770米，步行约11分钟，还有地铁18号线站点，不过仍在规划中，兑现需要时间。

2公里范围内，有万丰海岸城商业、京基百纳广场、西荟城，商业氛围尚可。

周边有壆岗小学、拾悦小学、沙井中学初中部、荣根学校初中部。网传周边或将引进一所百合外国语学校，9年一贯制。（以实际为准，供参考）

项目东侧是宝安大道，其余三个方向均为工业厂房、城中村。

▍拾悦城二期

户型：81-116平住宅

价格：5字头（拾悦城一期二手房指导价4.9万/平）

隔着招商雍和府，东关拾悦城二期与一期遥遥相望，三者基本共享生活配套。

拾悦城二期目前仍在处于桩基工程阶段，现场塔吊运转忙碌，进度看上去比雍和府慢些，营销中心也没有消息。

网传首批推建面约81-116平户型，共950套，货量是雍和府的3倍。

项目前身是壆岗岗厦片区城市更新，规划建面67万平。分东、西两个地块，包括一所18班幼儿园、一所36班九年制学校、2栋30层住宅楼、12栋45-48层住宅楼、3栋办公楼和1栋26层办公 酒店，以及各类商业配套等。

其中，有网友推测，这所36班九年制学校，大概率是引进的百合学校。（具体以实际情况为准）

▍云海臻府

户型：/

价格：毛坯限均价4.61万/平，精装预估均价4.91万/平

很遗憾，由于项目周边封路施工，我们绕了半个多小时都没有找到具体位置。有网友最新爆料，项目已经开始打桩。

空地才是云海臻府，建起来的不是

去年9月28日，特建发以22.5亿、配建面积2.6万平的代价，拿下A301-0583地块。

地块占地约2.97万平方米，规划建面11.87万，含10.98万平住宅、18班幼儿园及其它公共配套。

去年12月，项目正式动工，案名定为“云海臻府”，预计今年5月底完成地基建设。有网友爆料，项目最快将于下半年入市。

项目户型信息暂未对外释放，商品住宅建成后毛坯均价不高于4.61万/平，精装预估均价约4.81万/平。

目前周边多为城中村和工业厂房，路边停靠着大量的工程车，居住气氛薄弱，商业配套也寥寥无几。

从地图上看，项目地段优势突出。

紧挨着距12号线一期（在建，预计今年底开通）海上田园南站，西侧约300米是融创冰雪文旅城，北侧约500米是海上田园，搭乘地铁1站到达国际会展中心。

三大地标性综合体的建成将极大改善周边居住氛围和城市面貌。

▍恒兴御景园

户型：/

价格：5字头

项目已出地面约6-7层，营销中心还没有动静，目前释放的信息也不多。

项目占地约2.5万平，总建面约9万平，规划有6栋住宅和1所幼儿园，预计带来900-1000套货量供应。

价格可以参考距离较远的楼盘有星河荣御和中熙香纱公馆，均价分别是4.5万/平和6.5万/平，估计项目价格也在5字头左右。

值得一提的是，项目距12号线（在建）海上田园南站约868米，步行约15分钟左右。

周边多为旧工业区和自建房，商品房较少，居住氛围一般，主要依靠海洋新城规划带动区域发展。

深圳国际会展中心、冰雪文旅城、海上田园，空港新城等规划，都在项目1公里半径内，可以享受辐射利好。

写在最后：

不知道怎么选？不妨仔细看看这张5盘PK表，综合权衡比较。

整体来看，万丰海岸城、招商雍和府和拾悦城二期距离较近，大型生活配套高度重叠。

价格预计都在5-6万/平之间，以万丰海岸城瀚府为首，再加上推售户型118平起，预算不多的刚需可能有点压力。

招商雍和府和拾悦城二期，价格估计相差不大。不过雍和府最小户型75平，拾悦城二期最小户型81平，前者上车难度更低。

云海臻府与恒兴御景园相近，目前地块周边环境以工业区为主，居住气氛薄弱，商业配套主要依赖会展中心一带。

这两个楼盘入市的时间大概率会比前3个晚，尤其是云海臻府，性价比可以说是今天的NO.1，有房票、有耐心的朋友也可以等一等。

注：所有户型、价格信息均以开发商口径为准，文中信息仅供参考。

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