“洋房底楼的花园，到底占没有占用业主的公摊面积？”

“建筑规范上的验收建筑面积，是否把底楼花园也进入了一楼计容面积？”

“如果未进入计容面积，开发商卖给一楼业主独家享用，是否侵犯了其他业主的公共区域权利？”

关于洋房一楼的花园，近期，很多业主提出疑问。搜狐焦点重庆站记者调查发现，很多洋房小区的底楼花园，其实没有写入一楼业主产权证，它在法律上还是属于公共的。

对此，很多人肯定震惊了！

买房者的顾虑：多花了钱，权利能否保障？

要买或者已买了底楼花园洋房的人，存在着哪些隐忧？先说两个例子。

案例一：市民李小姐在某楼盘购买8 1洋房，她是特别喜爱养花，希望有个花园。她看中了底楼赠送的70平方米前庭后院，交了8万元的定金，可是当她前去楼盘签合同时脑袋就蒙了。

原来，合同上根本就没有开发商承诺的赠送底楼花园的文字，售楼小姐说，“这是每个楼盘的销售惯例。”

李小姐要求对方签订补充协议，开发商拿出了补充协议，上面写的是底楼花园是公共绿地，花园交一楼业主绿化，而且只字不提使用权一事。李小姐感到很无助，犹豫着这个合同能不能签。

案例二：家住江北某小区底楼花园洋房的陈女士最近很郁闷，他们家在花园里装了小亭子、假山，还养了鸡和鸽子。没想到有楼上业主找上门来，说他们家噪音大，而且花园是公共绿地，不能随便修东西，必须拆了。

陈女士说，“底楼花园就属于我们家的，修什么还不是我们来决定？”她说，买房子时开发商就曾明确说底楼花园属一楼业主使用。而且底楼户型要比楼上总价多出几十万。

“如果花园属于公共的，我们家绝对不会买这套房子的。”她说。

销售方的说辞：约定俗成之事，不会有争议

据了解，重庆乃至全国很多城市的住宅小区中，洋房底楼花园与一楼住宅连带一起销售，成了行业流行做法。通常1楼和顶楼因为带底楼和屋顶花园，总价要比其他楼层高出数十万，如果是底跃和顶跃，可能还会高出百万。

购房者似乎对此也比较默认。大家觉着，底楼购买者因为出钱多，自然使用权也归底楼业主使用。致于法律是如何界定的，能否保证底楼业主花园的使用权，似乎没人去追究。

某楼盘销售主管对搜狐焦点重庆站记者说，这个不应该是有争议的事。她说，“我们卖房时，也有业主主动问起，买了底楼，花园的使用没写入产权证会否没有保障？我们说，毕竟每一层房子的价格不同，你享受的资源也会不同。而且到时花园一封，谁会无聊跑你家园子里去。”她说，“这是行业普遍约定俗成的事，没有谁会去闹。”

外地纠纷层出：花园不能随意处置，违者拆除

实际情况并非该销售主管所言的没人会去闹。近两年，在全国多个城市包括西安、佛山等地均爆出有关底楼花园纠纷事件。

比如，西安某小区一楼不少住户将底楼花园围上栅栏，铺上水泥，摆上摇椅，有的还种了菜、搭起房子。对此，物管表示，虽然花园属开发商销售赠送部分，但权属不清。只能对自行圈地修建的业主提出劝告，发放整改书，并到相关部门进行报备。除此之外，也没有其他办法。

在佛山，某小区十多户底楼业主都对底楼花园进行了改造，有的将所有树木移走，还有的花了十多万铺设水泥地面、瓷砖、凉亭假山等。为此，有业主集体维权，要求“还我一楼花园”。

而底楼业主也不“依教”，拿出了当时购房签订的补充协议，上面标明底楼花园归一楼业主单独使用，其他业主同意放弃占有、使用、收益、处分等权利。而这一份补充协议，其他业主也签订过。

最终事情闹到了城管部门，城管对违建的业主发出《行政处罚决定书》，责令当事人自行拆除违法搭建。

法律界人士： 花园属权利所有人共有，底楼业主有风险

那么，依据相关法律如何看待底楼花园使用权一事？《物权法》规定，“建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。”

法律界人士分析，一般情况下小区绿地归属首先是推定为业主共有。市民在购房时，如遇到开发商赠送花园绿地的情况，一定要写入购房合同，并要求其将此内容在相关行政机关进行权属登记、备案，进行公示，以明确权属。

重庆社会科学院法律所研究员郭振杰在接受搜狐焦点重庆站记者采访时介绍，按照我国房地产销售法律法规，开发商能出售的就是房产，花园是不能出售的。

他说，开发商之所以连带花园销售，只是一种销售便利，价格也相应卖得更高。他说，这也是一种约定俗成，是对一楼业主花园使用权的默认。

然而，他指出，“在法律角度上，花园还是权利所有人共有。一旦发生纠纷，还是会维护权利所有人的权利。因此，对于购买一楼花园洋房的业主来讲，还是有一定法律风险的。”

他说：“作为底楼花园购房者而言，肯定要明确保护自己的权利，但法律规定不能销售，因此这就是一种矛盾。”

权籍管理部门：与所有业主合同明确，相对较稳妥

据了解，近些年重庆因底楼花园洋房纠纷事件也曾有发生。前两年我市某区县一著名楼盘就曾遭遇一批业主投诉纠纷，开发商售房时在合同上承诺，一楼业主拥有底楼花园使用权，并答应在产权证上标示。

而在实际上，底楼花园使用权写入产权证是不可能的，结果开发商被诉讼公堂，最终被判赔付业主数万元。

我市房屋权籍管理机关人士介绍，在对底楼花园洋房使用权一事上，购房者反应还是比较大。

他指出，一个小区按照绿化指标，底楼花园通常都纳入在公共绿地中，如果赠送给底楼业主，公共绿地指标就肯定不够。

底楼花园是公共绿地，因此底楼业主使用没有法律保障。楼下业主在花园中修什么，一般楼上业主没投诉就没事，一旦投诉让你拆就得拆。

这位人士称，底楼花园业主要想保护自己的利益不受侵犯，有一种比较稳妥的办法，目前已有楼盘实施。“楼盘在销售期间，开发商与底楼购房者以及该楼层其他购房者分别签订合同附件，该合同附件明确底楼花园属一楼业主独家使用，否则就不会卖你一楼以上的楼层。”

法律界人士也认为，如果说大家共同签订合同，确认花园由一楼业主独家享用，这就相当于争取到其他权利人的默认，放弃这一权利。这在法律上是允许的。

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