什么是物业企业资质管理考评？企业资质管理考评制度是政府主管部门对从事相关专业化服务企业所拥有的人员素质、管理水平、资金数量、业务能力进行考评、审查的一种制度。物业企业管理资质就是指物业服务企业所持有的资质证书，证的等级则反映出物业企业管理能力的强弱，原建设部将物业管理企业等级划分为一、二、三级，各等级之间可以晋级，也可以降级。

以建设部原物业企业一级资质标准的要求为例：注册资本人民币500万元以上；物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人。其中，具有中级以上职称的人员不少于20人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书。管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%：（1）多层住宅200万平方米；（2）高层住宅100万平方米；（3）独立式住宅（别墅）15万平方米；（4）办公楼、工业厂房及其它物业50万平方米。建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案，有优良的经营管理业绩。

物业要设准入门槛

2017年，为贯彻国务院减政放权，减轻企业负担的要求。住建部发布《关于做好取消物业服务企业资质核定相关工作的通知》建办房[2017]75号文件：各地不再受理物业服务企业资质核定申请和资质变更、更换、补证申请，不得以任何方式要求将原核定的物业服务企业资质作为承接物业管理业务的条件。

建设部取消物业企业资质管理规定的初衷是为降低进入物业服务行业的门槛，降费增效，扶持企业发展。然而，这也带来一系列物业服务的负面问题，一些不具备物业服务能力的企业悄然进入市场，不愿意聘请专业人士、搞不正当竞争、以次充好成为物业服务“主流”。甚至有的物业企业为节省成本，以家庭作坊来构建主要人员：“妻子”是财务部门领导，“丈夫”是业务部领导，“儿子女儿”则是物业对外服务的窗口，“亲戚”担任保安、“朋友”成了维修工。因为没有国家对相关物业企业标准和相关制度的限制，注册公司也只需要1元钱，但凡通过关系搞定一些业委会和房屋管理部门领导的，都可以作为物业管理企业进行市场化有偿服务。

物业服务，一个看似简单的服务工作，实际上并不简单，作为物业服务企业不仅要懂技术、更要懂管理、懂经营、更要遵法律。比如：物业公司应充分掌握竣工蓝图技术要求和规定，定期对小区设备保养，消防设施检修，人防设施维护，配电系统元器件更换，对房屋沉降实施观测，为居民百姓提供有保障的物业维修服务，安全、消防、清洁等方方面面。以上海为例，笔者观察到的一些物业企业不仅不专业管理差，还存在着严重缺乏技术和管理人员问题，特别是一些小区消防设施本来没有毛病，却被管理出毛病，由于缺少技术力量，一些没有专业能力的人员将原正常系统破坏成不正常系统，包括随意关闭消防联动系统、任意拆改人防区域设施，在不允许破坏结构的地方造成人为破坏，资料没有记录全无，维护过程不按原图纸和原技术规定，向业主推荐不合适的供水供电、智能化方案、随意出租业主共有配套设施、停放车辆管理混乱、乱收费乱作为、黑化私化、账目混乱，不仅缺乏监督，甚至随意将破坏的后果全部推诿给业委会承担。另外，很多小区业委会能力薄弱，一来，业委会为民选组织，三年一个任期；二来，业委会组成人员大部分都是小区居民，退休居多，专业上没有能力指导和监督物业；三来，业委会人员并没有固定酬劳和倒追责机制，很容易受物业笼络和贿赂，最终倒戈业主、蚕食维修基金；四来，很多业委会请不起专业的审计和造价单位监督物业企业，导致巨大漏洞。

一个有标准和管理要求的行业，一旦被放的太松，改革的太宽，必然导致很多诟病。据可靠数据统计，城建领域是人民群众向政府管理部门反映最多的领域，而反映最多的城建领域问题中物业服务问题排在第二位，也就是说物业服务的乱像已严重影响到人民群众基本生活，常常是头痛医头，脚痛医脚，亟待纠正。

物业管理乱象

相关建议：我国是基建大国，建设完成的建筑不仅需要专业化的团队维护，更需要贴心的物业服务。原物业企业资质管理考评制度虽然不能根治物业管理乱像，却能遏制管理日益混乱的物业服务。物业企业强制配备专业化管理人员是必须要做到的基本要求，因此，重新恢复物业资质管理考评迫在眉睫。

一、建议将物业管理企业等级仍然划分为一、二、三级。物业企业人员考核以企业与管理人员劳动关系为准，企业配备的各专业人员应齐全，为确保物业企业用工成本，政府应将专业人员薪资的指导价不定期向本地区公开数据，引导企业聘用专业人员进行管理，提高管理水平。

二、物业企业的升级与降级以综合考评和投诉率为准，每年的考核需要物业企业提供相关业绩资料和托管业委会评价送到政府备案，投诉率高评价低的要被降级，考核好的可以升级资质扩大经营范围，甚至取得政府补贴和奖励。

三、利用好大数据，特别是利用大数据来综合评价所在地物业企业。包括，是否遵纪守法，偷盗率、失火报警、公安报警、居民投诉等各方面。建立黑名单制度，一次出局终身禁入。

作者:步亚辉

恢复物业资质管理评价制度很重要