1、如何看懂真实的沙盘和区位图

2、售楼处公告板怎么看

3、看样板间必备的4个技巧

一、拒绝障眼法，看懂真实的沙盘和区位图

售楼处的区位图，基本都会有意识地优化比例，并适当突出周边标的物，使肉眼距离看起来更近。因此看区位图需掌握以下技巧：

① 关注实际距离。直线距离是两点一线的距离，实际参考意义不大。但销控讲解距离时，通常使用直线距离、驾车时长等描述方式，未补充外部影响因素如路障、路况等。因此，一定要问清楚实际距离是多少，也可自行使用地图软件查询。

② 对自己在意的标志物需要刨根问底问清楚。区位图上对于可以放大的标的物虽然会注明“示意”二字，但视觉冲击通常会形成障眼法。如主要关注该楼盘附近的商圈、地铁或学校，则一定要问清楚实际距离。

③ 明确沙盘尺寸。看沙盘时需确认是否根据实际规划比例制作，这样可以方便推算小区的真实楼间距、绿地面积和小区内部设施等。通常情况下，大部分售楼处的沙盘会有意放大楼间距和绿化面积，使整体观感更好，周边建筑会以水晶体形式排布。因此看沙盘过程中，还需问清楚水晶体代表建筑的高度、密度等，以判断是否会对小区房源造成遮挡。

④ 对沙盘可疑之处问到底。看沙盘时，对于周边空白区、设施位置等任何觉得存在疑问的地方，一定要打破沙锅问到底，比如周边空地是否为垃圾站等影响居住的场所，如已规划未建设，则需问清楚规划方向、建设落成时间、投入使用时间，以及是否在合同中有体现等。

⑤ 有明确落地时间的规划才有价值。通常新房项目都会以区域规划、交通、产业等作为卖点，买房人需问清楚该规划是已经有明确落地时间的规划，还是未有明确文件可支撑的蓝图，只有正在推进或者有明确文件落地时间的规划，才具备价值。

2、售楼处公告板，容易被忽视的有用信息

① 销控板。销控板展示的基本房源信息包括面积、单价、销售状态，虽然住房和城乡建设建委员会官网也能随时查到楼盘认购签约信息，但会存在一定时间差，导致官网信息和售楼处销控板并不一致。通常来讲，售楼处销控板上的房源签约信息会比网站超前一步，更贴近实际的房源销售状态。

② 不利因素公示。按照规定，售楼处需将楼盘不利因素公示给购房者，但通常会放置在不显眼的位置。红线范围以内不利因素主要指小区内可能会给居住带来不利影响的东西，红线范围以外的不利因素主要是指，小区周边道路、车站、工厂、医院等场所，对购房、居住产生影响的外部因素。

3、看样板间必备4个技巧

① 合理安排样板间参观顺序。参观样板间可以按照先大户型再小户型，装标先高后低的顺序，以便保持看房过程中的理性思考。此外，对于有交付样板间的楼盘来说，为了更清晰了解项目综合产品水准，应先看展示样板间，再看交付样板间。

② 避开样板间“障眼法”。展示样板间是精装软装齐全的“完美”生活场景展示，第一个“障眼法”是灯光。样板间通常会设置大量灯光，容易使购房者误判室内采光，尤其是卫生间、厨房等不开灯就会比较阴暗的地方。第二个“障眼法”为家具尺寸。样板间鲜有设置户门，部分样板间甚至会缩小家具尺寸，使得样板间看起来宽敞明亮。因此，购房者参观样板间时可随身携带卷尺，一方面可以量家具尺寸是否缩水，另一方面也可量出样板间是否为1：1比例建造。

③ 交付样板间和没有样板间的户型怎么看？看交付样板间时，除了看主要的尺度和标准外，还需结合户型图和户型平面图来看。购房者需要多关注细节，比如厨卫格局、设备位置摆放是否匹配，南北向窗户的大小和窗高，阳台、玄关、过道是否有收纳功能，以及非交房部位的真实标准等。对于没有设置交付和展示样板间的户型，则需要重点关注户型平面图和楼座位置图，主要关注楼间距大小，有无对视与遮挡，另结合其他户型的样板间做材质的清单比对。

④ 赠送面积和几个容易忽视的部位。通常参观样板间时，销售会口头告知该位置为赠送面积，此类部位为非交付标准，购房者一定要问清楚这一处的交房标准是怎样的，明确由开发商建造还是购房者自行解决，并拍照存档。另外，需要特别留意几个容易被忽视的部位，比如南北个卧室有无飘窗、窗台高度、客厅是飘窗还是落地窗，户内有无收纳的小空间等对未来居住品质有影响的居住细节，尤其对应刚需户型，还要确认是否有冰箱位、洗衣机位，预留的空间能否放得下等。

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具体政策以各地信息为准。