文 / 孙不熟

很多粉丝都问过我们这样一个问题：什么样的楼房才算甲级写字楼？它们和普通写字楼有什么区别？今天来科普一下这个概念。

其实，甲级写字楼这个概念，跟“公寓”一样，原本都是一种约定俗成的说法，在行业中并没有统一的标准和成文的规定，在国内建筑设计规范中也没有这个名词。媒体上还有个常用的说法叫“5A写字楼”，但5A指的是写字楼产品的智能化水平，主要考量硬件。

那这个说法是怎么来的？百科资料上是这么写的：

甲级写字楼是在以港台商人为代表的外商与内地发展商合作开发涉外写字楼的过程中，逐步引进并流行起来的，按综合类别划分为甲、乙、丙几个等级，一般来讲，国际上评判甲级写字楼从8大特征来看：管理国际化；24小时写字楼；人性化：空间的舒适性和实用性；数字化；节能化；便捷的交通和商务化等等。

也就是说，国际上评定甲级写字楼一般会看硬件设施、物业管理、交通便捷度等方面。

在国内，仲量联行、戴德梁行、第一太平戴维斯等地产咨询公司都会各城市的写字楼评级，但每个机构的评级标准并不统一，一些写字楼运营方还会“自称甲级”。

所以，甲级写字楼大多数时候并不是个严谨的概念，大约和“高档写字楼”一个意思。不过，2019年10月份，广州市商务局发布省内首个商务楼宇等级评定地方标准《商务楼宇等级评定规范》（DB4401/T30—2019），于2019年12月1日开始实施。

这意味着广州地区的超甲级写字楼、甲级写字楼终于有了官方认定标准。根据《规范》，广州将按照以下四个指标对写字楼进行打分，每个指标对应的分值如下：

楼宇设施（35分）

楼宇运营（25分）

楼宇招商（20分）

社会经济贡献（20分）

四大指标加起来，总分值100分，超甲级写字楼的得分不能低于90分，甲级写字楼的得分不能低于80分。

也就是说，在国际标准的基础上，广州的地方标准还增加了“招商能力”、“社会经济贡献”两个指标。

从实际观察来看，一栋楼要达到甲级写字楼标准，一般会有这样一些共性：

一般都是大业主自持，不散售，或者自持比例超过80%。

体量要足够大，超甲写字楼的建筑面积不少于5万方，甲级写字楼的建筑面积不少于2万方。

建筑外立面时尚大气，有设计感。

位于政府重点打造的写字楼集群区域，单打独斗的写字楼成不了什么气候，周边800米以内有地铁站、公交车站，1公里内有五星级酒店、米其林餐厅。

电梯客货分离，电梯等候时长一般不超过30秒，办公室实际层高不少于2.8米，大堂高度不能少于9米。

具备先进的智能化设施，中央空调、电梯、安防设备高度智能化。

空置率低于20%，租金高于100元。超甲写字楼内实际就业人数不少于2000，甲级写字楼不少于500。

广州的超甲级写字楼绝大部分都位于花城广场两侧，最典型的就是东塔和西塔。甲级写字楼相对弱一档，比如IGC的西塔、体育中心的财富世纪广场。

当然，以上说的只是甲级写字楼的一些“共性”，并不十分精确，下面就具体看一下广州的地方标准细则，以下指标是非常精确的：

1、楼宇设施（共35分）包含：交通条件（3分）、周边配套（2分）、场地规模（3分）、办公空间（3分）、客梯（3.5分）、停车位（2分）、便利设施（3.5分）、绿色节能（2分）、建筑装饰/特色（4分）、智能化设施（7分）、电力系统（2分）

2、楼宇运营（共25分）：物管要求（3分）、人员要求（3分）、日常运营（9分）、楼宇服务（5分）、客户满意度（3分）、升级维护（2分）

日常运营、楼宇服务其分数占比较大。

3、楼宇招商（共20分）：年平均入住率3分、月平均租金水平5分、客户认可度4分、在地注册率3分、客户状况5分

4、社会经济贡献（共20分）：纳税总额4分、纳税大企业数量5分、纳税强度3分、就业人数3分、社区互动3分、行业互动2分。

基于以上官方标准，广州市商务局于2020年首次发布了广州超甲级、甲级写字楼评定名单，其中超甲级写字楼18栋、甲级商务写字楼39栋，排名不分先后：

广州超甲级写字楼名单（共18栋）

广州甲级写字楼名单（共39栋）

从数据来看，广州80%以上的超甲级写字楼、50%以上的甲级写字楼均位于天河区，且全部集中在中心城区，番禺、南沙、花都、增城暂无官方评定的甲级写字楼。

不过，等到番禺万博、南沙灵山岛尖、花都中轴、新塘TOD的写字楼集中交付之后，相信外围区也会涌现出一些甲级写字楼的。

,