网上有很多买房攻略清单，其中第一条大多数都是说，“能买住宅，不买公寓”，原因却只写住宅土地使用权年限70年，公寓只有40年。其实，这根本不是买住宅比买公寓性价比高的最主要的原因，今天我就从法律角度给大家分析下住宅比公寓值得购买的几大原因：

1️⃣、土地增值税

住宅是免征土地增值税的。

但公寓的用途性质是办公或商业，你卖出的时候要缴纳土地增值税：

土地增值税实行四级超率累进税率：

增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。

增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。

增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。

增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

也就是说，同样是50万购入成本，200万卖出，产生150万的增值额，住宅的土地增值税是0元，而公寓的土地增值税是72.5万，是不是感觉自己到手没多少了。

光这一项，就有足够理由选住宅而不是公寓了。

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2️⃣、契税

相比土地增值税，契税已经是小头了，契税法定比例是1-3%，但住宅有减免政策，一般首套房小于等于90平米只征收1%，大于90平米只征收1.5%，而公寓一律是3%。

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3️⃣、首付比例

住宅根据各地规定可以最低做到20-30%，而公寓至少50%。

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4️⃣、贷款利率

住宅的贷款利率最低可以LPR基础上下降20个基点。

公寓的贷款利率一般要在LPR基础上上浮25%。

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5️⃣、持有成本

住宅的水电煤是民用的，相对便宜，物业费也便宜。

公寓的水电煤是商用的，相对贵些，物业费也贵些。

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6️⃣、落户与学区

住宅可以落户，也有学区。

公寓不能落户，没有学区（有例外，比如天津某地区的公寓也能有学区）。

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