今年以来，全国范围内法拍房数量激增，已经成为一个两万亿级别的市场。

今天我们就来聊一聊法拍房的相关问题

首先，什么是法拍房呢？

人民法院在案件强制执行程序中，按程序自行进行或委托拍卖公司公开处理债务人的财产以清偿债权人债权的工作是司法拍卖（简称法拍），其中有部分强制拍卖的标的是房产，简称法拍房。

一般来说，法拍房只有三种情况：断供、借贷、没收。法拍房的购买，不是和原产权方交易，而是和法院直接交易，因此，流程是安全合法的，收款方是法院，而非原产权方。

了解什么是法拍房后，在来介绍下参加竞买法拍房流程和注意事项

首先，要看所属城市的法拍房，是否需要购房资格。

如果保证金交了房子拍下来了，由于你没有资格无法成交，保证金是不退的。

之后在拍卖平台找中意的法拍房，

如中国拍卖行业协会旗下的中拍平台—司法拍卖

阿里淘宝旗下的阿里拍卖-司法拍卖等

并搞清楚以下问题在报名参与竞拍。

仔细阅读看中法拍房的拍卖公告，拍卖须知等，首先就是产权可能不够清晰导致房子无法过户。

在挑选法拍房时，一定要搞清楚房子是否有产权证，产权证的归属，有没有抵押等问题，不然房子无法过户会是个大问题。

然后是要注意交易成本。

像上海这样的一线城市，交易的税费比较高，而且由于行情的问题，普通的二手房交易基本都是买房承担所有税费。

而法拍房可以选择税费各付的房子。

但是，上家的税费同样需要你去垫付，所以买之前一定要查清楚税费，别房价省了，最后却天价税费劝退。

接着是租约与清场问题。

大家知道，民法典规定，现在对于房产，买卖不破租约。

如果你花大价钱买下了法拍房，却发现房子里还住着七八个刺龙画虎的大汉，这时候你咋办

或者是年逾古稀的老人，直接捂着胸口地下一躺。

这个解决的方法很简单，看竞买公告里面法院是否负责清场就好了。

尽量选择法院负责清场的房子，就没有问题。

而关于租约，一般来说正常的租赁也就签订1-3年合同，问题不大，最多协商一下，补偿租客部分租金就可以解决。

而对于一些恶意的10-20年这种长期租约，一般法院也会帮你解决好，因为他们更想让房子卖出去。最后是贷款问题。

不是所有法拍房都可以贷款的，房屋是否能贷款都会在公告中写清楚，一定要仔细查看。

对于法院来说，不会管你是全款还是贷款，他们只管自己能够收到全额拍卖款。

如果你的房子不能贷款，或者贷款没有及时下来，对于法拍来说都是属于你毁约，需要自己承担责任。

所以，购买法拍房建议有全款买下的实力。

拍下法拍房买受人需承担哪些费用？

购房款、税费（包括但不限于契税、印花税、交易手续费、权证工本费、房产税和其它相关费用，以相关部门最终核定为准）、物管费等。

清楚以上问题可以联系拍卖辅助机构预约看样。在拍卖前，拍卖辅助机构会组织竞买人实地看样。拍卖成交后，法院将按照房屋现状进行交付，法院不承担瑕疵担保责任。因此，我们建议竞买前前往现场看样，详细了解房屋现状。

法拍房的大致流程是：登录平台账号→交保证金→竞拍→交尾款→交接成交确认书、执行裁定书、协助执行通知书→解封→过户、审税→拿房产证。但如果出现法拍房交易后，发现原房主存在土地款未补齐、物业方欠款、隐藏借债等情况，法院不负责处理，必须购买方一概承担。

以上就是参加竞买法拍房流程和注意事项

然后是法拍房的性质，分为一拍、二拍和变卖。

人民法院对外委托评估财产价值后，公开处理被执行人的财产。标的物第一次司法拍卖即为一拍。

如果第一次司法拍卖流拍（无人参与竞拍），法院会在三十日内安排在同

一司法拍卖平台再次拍卖，即为二拍。

变卖，同一标的房产两次司法拍卖都流拍后，法院通常就会在司法拍卖平台上对标的进行变卖。

这三个阶段的最大区别，在于价格。

一拍的起拍价是由人民法院参照评估价确定，未作评估则参照市场价确定。起拍价不低于评估价的百分之七十。

二拍的起拍价比一拍的起拍价进一步降低，降价幅度不超过一拍起拍价的百分之二十。即有可能为市场价7折后再打八折，折算为市场价的6.4折左右。

我们购买法拍房，除非是上面提到的限购原因，最主要还是因为价格便宜。

像上海的法拍市场，大多数的房源还是可以低于市场价出售。

主要是因为大部分购房者对于法拍房不了解，竞争对手比较少，所以有一定的利润空间。

另外，由于一线城市严格的限贷政策，现在很多房子由于贷款额度问题，首付会变相提高。而对于法拍房，可以按照实际成交价格贷款，本身价格便宜的情况下，还能够降低首付比例。

最后简单给大家普及下法拍房的特点：

1、拍卖起价低；

2、渠道正规有保证；

3、法律上无问题；

4、容易捡漏；

5、突破限购。

那还有什么注意事项？

1、全额无法用公积金；

2、竞拍可能产生溢价；

3、前任遗留税费户口；

4、法拍房的风险主要是押金、房贷、税费、户口和清场这5个问题。

如果您有任何需要，可联系狗窝选房，提高您的参拍成功率、规避或化解您的购房风险、安全地把法拍房交付给您。

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