烂尾楼的本质其实就是开发商没钱了，就剩下房子。最先知道开发商资金链断裂的信贷公司第一时间去讨要自己的利息和本金。债主们施展手段从开发商剩余的楼盘中寻找自己可以拿得住的资产，包括没卖出去的房子、卖出去了没网签的房子、抵债了没有办合法手续的房子。

而政府在这个过程中，出于各种考量没有优先保证购房人的利益。绝大多部分业主一看楼盘停工，就一起来拉横幅，找政府。但是政府一般情况下也只能安排信访的同志接待，安抚业主，告诉业主领导非常重视，一定协调解决。

施工方扣着工程不放，楼盘就不可能竣工验收，不具备交房的条件。有的房子还有一房多卖的问题，都要等着法院判了再说。

那么具体到底该怎么办？在这里提出几个建议：1、让开发申请商破产清算，拍卖工程所得款项优先用于偿还业主购房款；2、业主集资，政府建立监管账户，业主支付施工尾款把房子盖好；3、催促政府找开发商接盘，对现在的开发商进行重组；4、要求先执行一部分房屋用来解决先退房业主的诉求；

此外业主还要争取两项权利：1、优先安排业主的子女入学；2、在正是解决之前，政府协调银行同意业主延期偿还按揭贷款。

我要强调一点一群松散的业主，是最没有行动效率的，时间一长他们自己也会自己分裂成几派吵来吵去。业主代表也仅仅是个说法而已，手里一没有委托书，二没有授权书，最重要的是业主作为最大债权人是没有资格上谈判桌的，无论是破产清算的大桌子，还是逼开发商还钱的小桌子。 破产分为两种，重组和清算，重组就是开发商直接变卖其股份变成一家新公司，接着把房子盖完。清算就是让开发商破产，在破产程序中，法院会指定一家律所担任破产管理人，由律所代表开发商对开发商的资产进行清理。一般这样的破产案件周期要三年时间左右。

清理完债务之后，余下的律所先拿走劳务部分，剩下的债权人去分。这个时候该按照什么顺序分呢！是支付了大部分购房款的购房人→施工方→银行→一般债权人。还是施工方→银行→购房人？ 按照我对法律的理解和办案经验讲，购房人优先权是有明确的法律依据的，知道这个法条的人不多但绝不是没有，毕竟如果不管购房人的生存权，也确实难以平息社会问题，所以才有了最近几年几个成功的烂尾楼复活案例，让业主的优先受偿权得到了法院的实践性认可。

整个维权过程中，众多业主拧成一股绳才是解决问题的重要力量支撑，人心是复杂的，准有部分人会选择观望，当前线传来利好消息，没有参加集体行动的业主才会要求加入维权小组。但是我们一定要知道如果执行款下来，一定是最先起诉退房的业主先得到钱。而这个时候更多的业主现在还在等待，等待施工、等待交房。

至于能不能办产权证？房管局表示不可能办产权证，住宅还好说，商铺部分根本不可能办下产权证，因为没办法做面积实测！业主的房子在哪儿？总不能你在地上用粉笔画条线，就说这里有套房子。

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