为什么别人都说买公寓是坑?这个有些绝对,但我还是要说出这个观点,但真的会帮助很多人,接下来我们就来聊聊关于为什么别人都说买公寓是坑?以下内容大家不妨参考一二希望能帮到您!
这个有些绝对,但我还是要说出这个观点,但真的会帮助很多人。
我先说明,作为是一个济南的地产从业者,其他的城市的具体情况我并不能做到详细了解,比如供求、城市板块发展等,所以数据都是来源于济南的。
那接下来,咱就不废话了,直接说一下我为什么劝大家别买公寓。
1. 供求关系
你知道济南的公寓市场的存量还能卖多少年吗?我看过一个专业数据机构出具的报告,大体意思就是差不多十年。完全的供大于求啊,从经济规律上来说就不可能增值。
我们举个最简单的例子,2012、2013年的时候,济南CBD区域内的商务公寓,毛坯售价在13000元多,当时它北侧的住宅售价比这个还要低,大概12000元多;十年过去了,现在CBD内的商务公寓,精装修售价几乎还是这个价,不但没涨价,反而降了,但住宅已经30000元多了。
如果你说济南已经不会批这种产品类型了,将来会稀缺。存量卖十年啊,能稀缺个啥呀。
再说了,你认为不会有公寓供应,我只能说你太天真,很多时候开发商拿商业用地,是打着写字楼的幌子卖公寓产品。
你清醒一点吧,即使不了解房地产,仅这供求关系也能把你劝退。如果不能把你劝退,接着给你往下算算最实在的东西。
2. 金融属性
对房地产来说,它没了金融属性算个啥。
你知道为什么这么多房企瑟瑟发抖吗,就是被卡住了金融的脖子。
对我们购房者来说,尤其是投资客户来说,这个金融属性太重要了。
公寓的优势:面积小,总价低;劣势就多了去了:首付高、利率高、年限短、交易税费高,变现能力差。重要的是当哪天你需要钱,想把它抵押的时候,你就会发现这啥也不是,当然量多除外。
我们还算了一下回报率,济南CBD位置的公寓租金回报率在5%左右,偏远一点得位置到不了5%;就拿我一个同事在唐冶得公寓来说,租金回报率在4.5%左右。很多人一看这个回报率比住宅高多了,还是买公寓合适,我只能说你真是个傻子。
大家别忘了,大家买房产是看重的这点租金吗?看重的是物业本身的增值啊。
租金回报 物业增值 流通性才是你要着重考虑的。
3. 流通性
公寓好不好卖?
供应量大:市场上选择性多;
物业管理差:凡是交房5年以上的公寓,你进去看看,产品、整体环境实在是差,给人的感觉就是脏乱差;不排除有管理好的公寓产品,但在济南没见到;
使用成本高:商业水、电、物业费;
土地使用年限短:年限40年,从拿地到交房怎么也得3年,你如果持有时间短,卖铁定赔本;你持有时间够长,卖也大概率赔本,而且剩余年限短,人买家又不傻,谁买?
还有一个就是税费高。
供大于求、金融属性弱、流通性差,不仅投资不能买,自用也不能买。你如果开公司自用,租一个公寓即可,位置任挑,短期付出成本低,而且“进可攻,退可守”它不香嘛。
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