全程项目制 | 广州动物园

24号解答如下：

因为越秀学位房众多，省一级密度远超天河，所以我把越秀大的纵向选酬框架与你梳理，在把天河天河北学位房按竞争力、价格梯队与你列出，你做横向对比就可得出答案。

越秀于2021年发布过大学区的政策，政策上明文是转学办法，把越秀区53所小学划分成6个学区，根据转学办法，原则上不再办理同一学区内地段转学。

划分的原则是地域相近的小学，因此以后在同一学区内，相应的中学也可向同一学区内的小学招收被猜想是提上日程，大家都清楚，如果要做教育平均示范，越秀的学校密集程度是最有实操可能的。

在大学区的文件中每个学区分配有一个学区长学校和两个副学区长学校。

毫无悬念，学区长学校和副学区长学校大多都是区内较为热门、声誉良好的小学

因此我个人非常认可你买在靠近天河的越秀区域，也就是原老东山区域，现在第一、第三学区，这个区域通勤珠城方便、也享有了越秀的沉淀下来的医院、教育资源。

第一学区对应的学区长学校为：东山培正小学

副学区长学校为：铁一小学、署前路小学。

培正小学对应的改善楼盘代表为：东湖北大院、东山京士柏；

刚需楼盘代表为：海印苑、东湖豪苑、新河浦雅居、华丰大厦、联发名阁原装电梯楼；

上车代表分别为：合群西路以东的新河浦路、培正路一带原教职工宿舍、东华东路沿路小连排。

铁一小学对应的改善楼盘代表为：东山领汇广场、富力东堤湾；

刚需楼盘代表为：金羊花园、羊和园；

上车代表分别为：小东园、共和路1-19号小区、共和西苑、共和西小区、东园新村。

署前路小学学位房较为特殊，除了粤港大厦和东山锦轩是电梯房，粤港的大厦户型谁看谁知道，其余均为相对老旧的楼梯房大院，均价高达14万元/㎡的启明横马路，则是独栋别墅区，所以署前路小学的最好以及最差选择，都只有东山锦轩。

第三学区对应的学区长学校为：东风东路小学

副学区长学校为：育才小学、农林下路小学。

东风东路小学对应的改善楼盘代表为：君汇世家、中海锦城南苑；

刚需楼盘代表为：锦城花园、东风广场、万科金色家园、和风雅居、梅花路电路设计院宿舍、润粤大厦

上车代表分别为：梅东社区、农林上路一横路、四横路、二横路大院、农林上路小区。

育才小学对应的刚需楼盘代表为：东山雅筑、东山紫园、金东环大厦；

上车代表分别为：金东环大厦、福金东8号大院、农林上路八横路、东环路6号大院。

农林下路小学对应的改善楼盘代表为：海景农林华府；

刚需楼盘代表为：东风广场、环市东路教育厅宿舍；

上车代表分别为：东风东路695号大院、君铂国际。

以上排名基本按居住体验、小学接送距离、地铁距离分先后

天河北华阳集团选筹攻略:

学位壳：（250-500w）

本部：侨林苑36-55㎡、嘉尚国际公寓31-55㎡

华成：中怡A栋43-54㎡、天文苑37㎡、金穗大厦25㎡、华苑大厦32㎡

上车两房（300-400w）：

华成：广州体育学院、金穗大厦、华翰大厦、体育村小区（加装电梯）、河源大厦、东河苑、天河直街小区、天河直街远洋宿舍（加装）、广州大道省府宿舍、省工艺大院

400-500w：

华成：光华大厦（80㎡）、华苑大厦（70㎡以上）、金穗大厦（80㎡以上）、河源大厦、华翰大厦、东河苑小区（80-95㎡）、天河直街远洋宿舍（70-90㎡）

答案：

经过以上横纵向对比以及你的实地踩盘，你会发现你所选的东环路6号大院、华成的东河苑已经算是兼顾居住与学位的优解。

要强调的是，本轮分化行情，除了铁一这种近几年受热捧的，还有像东风东综合产品力不错的小区，可以收获不错的涨幅，其他的越秀学位房涨幅均低于20%，真正的风险点是25年之后适龄儿童锐减，后期出手的去化周期会较长。

你没有透露老黄埔的楼盘，我猜是黄埔花园？中鼎？东城华庭？保利学府里？金碧世纪？除了以上楼盘，其他楼盘在老黄埔限价供新的情况下，你并不能收获太理想的涨幅。如果是，你就留着，如果不是，你就先置换新房，再置入学位房，请留意这个顺序：卖房-置换新房-二套学位，或者一步到位改善学位房，如果选择后者，你按以下的顺序，向上买房即可。

华阳小学（含华成）档次：

第一档：峻林、富力天河华庭、亿泉尚园

第二档：中怡城市花园、侨林苑三期、荟雅苑、天誉花园、侨林苑二期、天文苑

第三档：朝晖苑、嘉怡苑、侨林苑一期、体育西苑、西雅苑、绿庭苑

24号解答如下：

对这个咨询案例我不做个案解答，阐明两点：

一、正确的购房路径

二、百岁人生（活在当下）

第一套：增值(必要时可投住分离)，人生的第一套，你可能会赋予他小两口打拼，扎根的见证，可能会因为小孩出生，落脚点的见证等等这些意义。

但当涉及到几百万的投入时，我劝你少点感性，多点理性，第一套其实是为你的第二、三套做跳板的，因为第一套你无法一次到位，你也无法承担一直筹首付款而期间踏空一轮行情的风险。

第二套：学位＋改善（一定的增值）

到了这个阶段的买房，如果你已经小有成就，足矣跻身广州Top5%的人才会投入的教育竞争，那么学位 面积改善是你这个阶段比较稳妥的选择。

你也不用去管什么出生率下降，学位房无人接手，广州发展主线上的学位房，本身地段就不错，产品力再差也能让你吃进广州中心六区的平均涨幅。其次是正如我所说的，学位房不需要所有人认可，本身就只会在Top 5%的人群中产生需求，同时学位房天然锁定6-9年的供给，供给量远低于非学位区域。

如果你说不需要学位，那就继续升级置换即可，至于这个置换的周期。参照一下这篇不置换的亏损是百万级别以上。

第三套：只为居住体验买单

这一点可以发生在小孩上完初中，但要确保产品力合格，有稀缺的生态环境。比如万籁无声星河湾，稀缺江岛的星河湾半岛，三江交汇处的天誉半岛。

只为居住体验买单，尽量留在主城区，同时为小孩的分家未雨绸缪。

每个阶段，房子对家庭扮演的角色不同，让它演好它的不同角色。

三段式买房路径可以参照以下这篇550万在广州买房真的很纠结。

二：百岁人生

用发展的眼光看问题，50年后，生产力大幅提升，建筑钢架，玻璃幕墙技术成熟，建安成本极具下降，我相信不用50年，核心地段的业主都会想办法集资拆除重建。

述说过去是在骗自己，描绘未来是在骗别人

我认可有目标的生活，但不认可用孤立的方法看待，日本的退休年龄已经延迟到75岁，同时日本是经历过工业革命积累财富的国家，以我国现在的养老金空账缺口，我认为你保守要估计自己工作到75岁，同时在此期间变换事业轨道一到两次，不信的话你看看东北大爷王德顺。至于要1 1还是1，你记住一个大原则，根据你能承担的生活压力，向上买房即可。

总结：

K先生在多次踩盘以及做足功课的情况下，其实大家会发现，他已经是带着正确答案来做咨询，这也是我一直强调的一点，如果你不为知识付费或者踩盘看房就是你的兴趣，那么一定付出时间，踩足100套房能确保你不买错。

B先生则是试图把工作逻辑，或者把过往成功经验套用到房地产投资上，同时身边人失败的投资经验让他摇摆不定，24号的建议是多交朋友，多尝试融入不同的圈子，分辨正确的、合适你的建议，毕竟你与大雁齐飞，目之所及皆是广袤天空；与猪齐坐，目之所及皆是贪吃嗜睡。

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