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问答302期

问：大明宫永城路片区，如何看待发展潜力？

答：短短几年，其实变化已经很多了，但这个位置注定也是以高密度住宅区为主，目前周边市场的拆迁已经挺久，腾让出巨大的住宅用地等待土拍，学校中南，正荣配建的也已经开学；

周边以二手房为主，华远，万科，恒大，碧桂园等等，等待交房的有融创，中南和正荣，这两年区域内未见土地供应，也未见新房供应；

作为城北比较稀缺的地块，凤城五路沿线有地铁，有商业，有快速路，整个大的片区规划是已经定的，向北延伸到徐家湾片区，改造说了很多年，进展不快，最近的就是团结村片区的拆迁改造；

目前的永城路东西，无论是未央，还是浐灞，都属于三环内拆迁，后期住宅小区为主，同步配套学校，公园，商业，大的区域改变还得看港务，浐灞，高新，行政区里就是拆迁，盖房，住宅为主，不见产业！

问：为什么把总高8层叫洋房？

答：准确的说应该是小高层，洋房的定义是六层以下，以四到五层居多，外立面建筑风格较明显，绿化率相对较高，视野宽阔，面积多在九十到二百平方米之间，一层会赠送花园，而顶层则会赠送楼台；

目前市场上更多的则是将小高，多层用作洋房卖，西安比较经典的洋房，比如龙湖香醍，龙湖源著，龙湖花千树，由于容积率限制和土地成本越来越贵，现在市场上纯洋房小区很少，未央金茂府就是；

更多的则是小高层 高层高低配，一般140以上的大面积盖低一点，两梯两户，两梯四户的做高层，前者居住舒适度更高，价格也更贵，而真洋房多是六层以下有赠送的，房源都很少；

很多人买的时候都知道，一分钱一分货，现在能买到八层的也不容易啊！

问：房哥，绿城柳岸晓风怎么样？

答：典型的地缘刚改自住盘，开盘了好几次，剩余的房源不多，平销不用摇号，深处草滩腹地，首先环境是很好，渭河生态景观带，西安湖，紫薇湖公园，周边学校很多，最近的经开第五学校，最大的卖点是这俩；

小区本身，2.7的容积率，密度不高，舒适度不错，据说明年底就交房，绿城的小区还是有档次的，景观，配套，外立面的辨识度很高，也正是因为所处的位置一般，所以价格不高，15000 的起步价；

对于周边自住，看重环境和学校的可以看，配套和交通一般，周边商业缺乏，小区附近的地块在这两年的土拍中都已售出，还是以住宅为主；

自住挺好，没有太大投资价值，同样预算，港务区还有房，城市界面和想象力比草滩还是强了不少的，最主要有明确的规划！

问：龙湖紫宸如何，买之前期待高，买了后悔？

答：买房是个技术活，首先心态要放好，心理预期不要太高，紫宸开卖的时候，正是西安市场最火时期，次次摇号，14000 的均价带装修，在城南也是很好选择；

小区已经交房，整体环境，物业，公区装修还是不错的，室内简装，符合产品定位，在南三环这个烂尾楼居多，商业小区很少的地方，是一个特例，当年很多人买这里，也是图高新工作近，上三环方便；

但城南周边大环境已经确定，地铁没有，公园齐全，学校一般，有很强的刚需自住属性，二手房价格不高的原因，还是在于周边需求不多，雁塔的位置不如高新，曲江沾光；

就入手价格已经不亏，房价还是涨了不少，小区住着也很舒服！

问：唐618如何，不知宣传的环境配套能否实现？

答：南二环沿线，很多老西安人还是很认的，地铁，商业，医院，学校齐全，又临着曲江，但一直以来要么小区太旧，要么密度太高，称得上改善的很少，唐618抓的就是这类需求；

小区都是大户型，纯改善，精装修，主打百年宅理念，房子，示范区，样板间都做的还不错，小区地块也大，密度还行，算得上周边三公里范围内，唯一的大户型改善小区；

周边配套上，青龙寺改造进度慢，仍在拆迁阶段，老城区就是这样，市场好动作快，市场下行改造慢一些，但周边地铁，青龙寺遗址，雁塔一小一中这些都是线程的；

总结，适合周边改善自住，同类预算产品，航天，高新，城南等都有备选，买不买就看你对青龙寺有感情么？

问：鸿基新城共有产权房资格可以买吗，房子下行期？

答：市场下行期不假，所以更看买房目的，如果是自住保值，预算不多，不存在上行下行，早点买，共有产权房在西安很少，又是高新核心位置的，极为稀少；

万元出头，但就这个位置，看看周边二手房报价，看看新房地价，就没那么多担心了，共有产权，从自住角度没什么问题，很多人是想买没有购房名额，至于后期产权如何转让，等叫以后再说；

单就目前的价格的所处的位置，在西安竞争力是很强的，大概率会摇号！

问：秦汉新城兰池大道发展潜力如何？

答：不得不承认，在过去西咸高歌猛进的几年，秦汉发展是慢了不少，一方面受制于文保和限高因素，兰池大道沿线开发停滞，另一方面恒大文旅城的暴雷，让区域关注直线下降；

秦汉定位本就是文旅旅游区，并非高强度的房地产开发，因此区域内最核心的就是兰池大道沿线，以管委会，星河湾酒店为核心，有环境和学校的优势，但商业，人气极度缺乏；

目前已交付小区包含启迪，万科，星河湾，旭辉等，整体入住率并不高，兰池大道的核心也仅局限在秦汉区域内；

秦汉的周边，泾河，空港，经开高铁新城都还在发展初期，很难有聚集效应，秦汉本身也未见太多重磅项目落地，不住前提下，可以转手卖掉！

问：紫薇花园洲和华润未来城市，卖一套，留哪个？

答：如果同样都是高层，毫无疑问是卖紫薇，留华润，紫薇当年卖的时候挺火，价格不高，地铁口，有奥莱商业；

但那时当年的行情，同期的碧桂园，中南都在售，目前浐灞新房供应极少，后劲一般；

华润作为四万人摇网红，在名校学区，区域观感，房源热度上明显高于浐灞花园洲，央企品牌溢价更高，长期看更保值增值，房龄和小区交付环境也占据优势。

问：红星紫御半山的洋房，有保值价值没？

答：据说换了物业经理后，小区的整体服务，环境维护各方面还是不错的，回归正常小区水平，虽然是高低配小区，但洋房在区域内还是稀缺的，目前的西安市场，新房里洋房偏少，二手房里同区域有洋房的也不多；

航天的卖点主打的还是低密度，环境好，有洋房的市场环境，区域内新房里，洋房的价格也很贵，当年红星洋房万元出头，也是挤破头摇号的小区，虽然后期交付一般， 但胜在价格便宜；

长期来看，并非航天城核心位置，地势高有视野优势，但交通不便，导致二手行情随行就市，靠产品本身，后劲儿乏力，买房无技巧，买的早总是沾光的！

问：手握世茂都和万科金域未央，打算置换？

答：世茂都目前二手房挂牌118套，成交均价19283元/㎡，万科金域未央，挂牌房源17套，成交均价21417元/㎡，其实已经说明很多问题；除去万科口碑坚挺，世茂暴雷的因素，单看房龄，位置，万科优势也很明显；

学区上，世茂在经开第二学校，万科在西安第一实验小学看，虽说都是新建示，但万科占优势，也体现在了二手房价格上；

对于你而言，买的都早，都占据了房价上涨优势，但长期看，没有暴雷的大开发商，在物业，小区知名度，学区房优势上更有优势，卖了世茂留着万科，还用我教你？

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