今天，我计划通过4个重要指标，对青岛各区市的楼市基本面进行分析，看看其楼市危险程度，并给出买房的建议。

01 在建项目

下图是截止到昨天（9月21日）青岛在建项目一览表：

这张图是从青岛住建局官方截取的，你不用质疑真实性。

青岛目前共有6289个在建项目，其中房屋建筑5666个，市政工程411个，其他项目212个。

可见，房屋建筑项目占比达到90.1%，因此用在建项目的多少，是可以分析青岛7区3市在建楼盘数量的。

西海岸新区在建项目2009个，是青岛7区3市中最多的，占青岛总在建项目的1/3。

截止2021年末，西海岸新区常住人口196.42万人，占青岛总人口的19%。

从在建项目占比和人口占比上可以看出，西海岸新区在建楼盘是偏多的。

也因为此，我一直建议不要在西海岸新区随便买房，起码要在灵山湾及以东的地方买，而且不能距离滨海大道太远（2公里以内比较好），这算是一个相对安全区域。

至于其他区域，则有一定的系统风险。

青岛东岸城区（市南 市北 李沧 崂山）的在建项目是1367个，因为属于青岛主城区，改善需求比较多，所以风险不大。

东岸城区的常住人口为285.41万，相对其较小的面积（只有西海岸新区的28%）和较少的在建项目来说，属于人口稠密和需求强烈的地方。

北岸城区（城阳 胶州 即墨）的在建项目共有2070个，也比较多，其中大部分集中在城阳区。

因此，城阳区虽然被归为主城区，但其楼市仍然不安全，核心区、流亭街道算是比较安全的地方。

东边的惜福镇、夏庄和西边的高新区还算可以，但高新区北边则存在一定风险。

胶州、即墨虽然在建项目数量不显眼，但需求同样不多，庞大的人口数据中大多数都是本地人，并没有买房的需求。因此，对于胶州、即墨，自住可以买，其他企图就算了。

对于平度、莱西的建议，同胶州、即墨。

02 在售楼盘数量

我们再来看看青岛各区市在售楼盘数量：

可以发现，各区市的在售楼盘数量和上面的在建项目数量差别比较大，这存在一些房屋建筑项目不是外售楼盘，可能是工厂的厂房，也有一个楼盘分好几个项目的可能。

但各区市的数量排名和上面的在建项目是一样的。因此，我的建议也一样。

03 新房库存

下图是截止到8月底的青岛各区市新房住宅库存：

新房库存和去化周期双高的区市，主要集中在郊区，最严重的是原胶南、胶州、即墨这三大外围郊区，其次是城阳、原黄岛这两个内围郊区，平度、莱西也挺严重。

市区的库存和去化周期相对健康，崂山区略高，但主要是豪宅或高端楼盘，去化周期本就比较长。

我们再以三大城区为界来进行分析。

西海岸新区（原黄岛 原胶南）的新房住宅库存为608万平方米，北岸城区（城阳 高新 即墨 胶州）为939万平方米，东岸城区（市南 市北 李沧 崂山）为268万平方米，可见主要风险还是在西岸、北岸城区。

这里进行一个总结，上面在建项目、在售楼盘、新房库存三个指标对应的都是新房市场，得出的结论也比较一致，就是市区楼市相对健康；郊区供应较大，存在一定的系统性风险。

04 二手房库存

这一节分析青岛各区市的二手房市场情况。

下表是贝壳平台上截止9月21日青岛各区市的二手房库存：

这里需要特别说明一点，贝壳平台的挂牌数量取决于贝壳系中介在当地的渗透率，也就是门店数量，一般越是市区门店越多，郊区就偏少，像平度、莱西甚至都没有布局门店。

所以本节只分析青岛市区和周边郊区的二手房情况。

青岛主城区的中介渗透率最强，东岸城区（市南 市北 李沧 崂山）的房源数量为34359套，占了青岛二手房总库存的近一半，数量很是庞大。

这其中，大部分是老房子。这个数据说明，青岛市区的市民处于一种集中改善的状态，卖掉老破小、置换新房子成为大部分人的共同需求。

所以说，青岛市区的老破小真的没有前途了，越往后卖的人越多，买的人越少。

西海岸新区二手房挂牌数量为21431套，数量同样不低，这还要考虑胶南那边贝壳系中介门店少的原因。

北岸城区库存为20731套，主要在城阳区，同样，这和胶州、即墨贝壳渗透率有关系。

这里我们要思考一个问题，无论西海岸新区还是北岸城区，其二手房主要是次新房。庞大的次新房在售量，将进一步冲击新房市场。

综上，郊区的楼市风险在于新房，主要是远郊区（原胶南、胶州、即墨）；市区的楼市风险主要是老破小。

如果你手里有多套这两种房子，就得考虑置换优质房产了。以后，房地产税早晚得来，房子在于优，不在于多，这一点值得所有买房者深思。

本文来自青城山说，专写青岛城市发展和楼市分析

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