二手房的过户费怎么算？

不管是买新房还是二手房，都是需要交税的，一般来说新房的税费是比二手房的过户税费要少的，现在二手房市场越来越庞大，买二手房的人也越来越多，大部分人买房都是通过中介成交的，所以关于过户费用都是中介告知的，自己根本不清楚怎么计算，今天我们就来说一下二手房的过户费怎样计算。

在说过户税费之前，先说下很多购房者在网上咨询，比如100万的房子交多少税，80万的房子交多少税，其实只有这种条件是计算不出来的，因为过户费用和房屋的面积、房屋是否满两年、购房者是几套房有关，这几个条件缺一不可，所以以后在咨询时需要告知这些情况。

二手房的过户费用主要由契税、个税、增值税构成，下面说下税率。

契税：家庭首套房90平及以下1%，90平以上1.5%；家庭二套房90平及以下1%，90平以上2%；家庭三套房及以上就不用看面积了，直接3%（北京、上海、广州、深圳、长沙不适用此契税政策）

个人所得税：个税一般都是按照1%计算

增值税：增值税税率总共为5.5%，5%为增值税，0.5%为附加税

从上面可以看出首套房的契税和个税相对来说是很少的，税率最高的为增值税，达到了5.5%，但是免交增值税的条件也很好满足，只用交易的房屋满两年即可，如果交易的房屋满五年且是房东家庭的唯一住房，那么可以免交增值税和个人所得税，只用交契税。

满两年和满五年都是按照契税发票上的日期和产权证上的日期计算的，采用孰先原则。

问：如果一套房屋92平100万，契税发票上面的日期已经满两年，但是产权证上的日期未满两年，购房者为二套房，那么购房者需要交多少过户费呢？

答：虽然产权证日期未满两年，但是契税发票已经满了两年，采用孰先原则，所以该房屋已经满两年，可以免交增值税，所以增值税为0，按照上面的信息所得，购房者二套房90平以上的契税为2%，所以应该交20000元的契税，因为不是满五唯一的房子，所以需要交1%的个税，也就是10000元，算下来这套房的过户费用为30000元，全是比较正常的过户费用，一般买方都能承担，如果加上增值税，还有中介费，那么买方至少需要100000元的费用。

二手房过户费用，大家会算了吗？