作者：陈美娇律师（文章来源于：四川瑞鼎律师事务所，关注公众号：瑞鼎律人）

笔者最近接到一位来自远方朋友的咨询，这位朋友于2021年7月签订了《商品房认购协议书》 ，一直到现在（2022年4月28日）开发商都没有与其签订书面的《商品房买卖合同》，这位朋友签订《商品房认购协议书》时，支付了50000元定金。

开发商口头承诺于2021年10月份与这位朋友签订书面的《商品房买卖合同》，但是开发商没有履行他的承诺，并且三番五次的推翻其承诺，把正式签订书面《商品房买卖合同》的时间一推再推，从2021年10月到2021年的12月，然后又到2022年2月，2022年4月，再到2022年7月。

现在这位朋友对开发商已经丧失了信任，只想让开发商退回50000元的定金。那么这50000元定金可以退吗？

答案是肯定的，因为这位远方的朋友没有任何的违约行为，一直想与开发商签订正式的《商品房买卖合同》，在开发商已经多次违背约定时，仍然选择与其签订书面的《商品房买卖合同》，可见这位远方的朋友还是很喜欢这个房屋，但事不过三，开发商多达五次的违背约定，不履行其义务，已经毫无契约精神可言。在开发商违约的情况下，这50000元的定金是肯定能退的，并且还可以考虑双倍退还。

现在我们延伸一下，如果是开发商按照约定在约定的时间内签订《商品房买卖合同》的话，届时你不想购买房屋，那么已经预交的定金可以退吗？

当我们想要退定金的时候，我们首先要搞清楚《商品房认购协议书》在法律上的性质是什么？《商品房认购协议书》是购房者与开发商签订的一份独立于正式买卖合同的书面协议，《商品房认购协议书》属于预约合同，认购定金实质是一种立约定金，认购书签署后，合同双方负有按约定时间就《商品房买卖合同》继续进行诚信谈判的担保义务。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立《商品房买卖合同》担保的，如果因当事人一方原因未能订立《商品房买卖合同》，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致《商品房买卖合同》未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。也就是说如果购买者与开发商在磋商过程中未能最终达成一致，导致商品房买卖合同无法签署，应当认为这是不能归责于任何一方的事由，那么购房者支付的定金就应当退还。

这位远方的朋友与开发商签署的《商品房认购协议书》中仅仅约定了所购房屋的房号、面积、单价、总价，并未完全覆盖《商品房买卖合同》的主要内容，例如房屋交付的时间、房屋交付时的房屋质量、房产证交付的时间、违约责任等重要条款均无涉及，因此购房者有权要求开发商与其就《商品房买卖合同》条款进行进一步协商，只要购房者依约与开发商就商品房买卖合同事宜进行了磋商，就视为其履行了《商品房认购协议书》的合同义务。

如果就《商品房买卖合同》的房屋交付的时间、房屋交付时的房屋质量、房产证交付的时间、违约责任等重要内容无法协商一致，最终导致双方未能如期签署商品房买卖合同，这属于不可归责于购买者、开发商双方的事由，购房者已经支付的定金当然可退。

如果购房者只是单纯地不想购买房屋了，那么根据契约精神，已经支付的定金是无法退还的。