一、商品房与一般商品的区别

商品房作为不动产，包含了建筑物和土地两个方面。因为土地具有不可复制、不可再生、稀缺或者唯一的属性，所以商品房的土地属性决定了它具有一定程度上的不可替代性。市场上，小至一袋方便面，大至一台汽车，都是批量生产的，可复制、可再生、可替代性较强。

一般商品

另外，商品房作为大总价产品，也是一个家庭最重要的支出。因此，商品房对一般的家庭而言，其购买决策相对理性、谨慎，不像一般商品的购买决策具有随意性、冲动性。

买房对于一般家庭而言，需要一定的原始积累，比如6个钱包模式买房，掏空家庭所有积蓄，才能够到购买门槛，因此，商品房的消费在一定程度上不具有重复购买性。相对于其他商品，房地产的韭菜需要等待较长时间。

以上决定了商品房与一般商品在销售和购买行为上存在本质上的区别。因此，楼盘再怎么炒作地段都不过分，在产品同质化的情况下，地段是唯一的核心竞争力。无论楼盘定位如何高端，控制总价及解决付款方式，才能有效地控制风险。两者综合看，好地段高价格，差地段低价格，尺度把控好，才能割到想要割的韭菜。

商品房

二、一般商品与商品房的结构问题

一般商品的结构划分引流产品、利润产品、形象产品。利润产品可能是引流产品的升级款，也可能是引流产品的必要配套；形象产品是标杆，诚如镇店之宝，代言这家门店，然而实际上形象产品很难销售，它的作用是助推利润产品的销售。引流产品是大众刚需，超性价比，与利润产品存在关联性，引流产品顾名思义就是把客户引到现场，从而促进利润产品的销售。

因此，我们可以看到超市的DM总有秒杀款，比如鸡蛋、大米、食用油等等。我们也可以看到淘宝、京东、拼多多总会精选“双11”、“618”、“双12”等特惠款的引流产品。餐饮店可以在美团等推出情人节套餐、女神节套餐、两人套餐、三人套餐等等。这些都基于一般商品结构上的特点。

商品结构如金字塔

商品房也需要引流，但无法将商品房划分产品结构，原因在于商品房的高总价，不具有重复购买性，例如购买一室一厅的高性价比产品后，客户一般不可能再购买三室两厅的利润产品，买一室一厅的客户也很难够到买三室两厅的购买力，而买三室两厅的客户却可能会再买一套一室一厅的房子，因此购买力具有向下兼容性。

区别于商品房，一般商品的销售模式大不相同。例如，一个客户冲着超市鸡蛋特价0.5元/枚，每人限购10枚，排着长队，等买到鸡蛋，突然看到旁边的肉很新鲜，进而买点肉，买完肉逛逛再买点菜和水果，这样就带动了利润产品的销售。再例如，一个小伙看到美团上有二人套餐，只要99，四菜一汤送果盘，跟女朋友一商量，决定去了。到了餐厅，发现套餐没有酒、没有饮料，另外，菜的品类不能选，没有女朋友喜欢吃的清蒸鲈鱼。于是他们决定再买一瓶红酒、一扎玉米汁、另外单点了俩菜，最后消费299元。额外单点的菜品的利润率若是50%，意味着利润是100元，99元套餐实际亏损20元，综合下来，商家还赚了80。赚80与赔20，四比一的赔率，很多商家愿意赌一把，结账的时候，如果再充值500元送100元，通过这样的方式还给门店带来良好的口碑，培养了客户二次消费的忠诚度。

排队买鸡蛋

因此，所谓电商模式、直播带货模式适合一般商品，至于商品房，并不能直接带动其销售，只能作为一种推广引流方式。

三、商品房与一般商品销售行为的区别

一般商品处于完全竞争的状态。完全竞争意味着，产品一样，价格相差不大，选择性很大。例如小王可以在A商店买一瓶水，也可以在B商店买一瓶同样的水。再例如小王觉的A商店老板和气，也可以重复在A商店买。

商品房从需求端看，因地段的不可复制、不可再生、稀缺或唯一的属性，没有真正意义上的同质化产品，不可替代。从供给端看，商品房开发资金需求量大，不存在工业化式的生产，再加上国家相关部门的调控。因此，商品房无论从需求端还是从供给端看，都处于不完全竞争的状态，有些城市甚至存在垄断竞争或寡头竞争。例如小王在A楼盘已买了一套房，一般不可能在A楼盘再买一套，更不可能在B楼盘也买一套，除非小王是大款，其购买行为有投资或资产管理的属性。

VIP会员激励重复购买

因此，一般商品价格相对透明，利润空间有限，主要做回头客的生意，稳定的客源才是一个门店生存的基础。商品房的价格天差地别，利润空间高低不等，主要做新客的生意，一个楼盘要想快速实现清盘，要有足够数量的新客才是基础。当然，商品房也强调老带新、新带新，落脚点都是后面的新字，老业主和新客户都可以成为房产销售的纽带。

所谓高投入高风险高回报，形容商品房开发一点也不过分。因此房企们愿意在宣传推广、客户拓展、包装体验、销售佣金等方面砸钱，当然他们也有能力承担该部分费用。反观一般商品的生产工厂和销售门店，既没必要也不可能投入更多的费用在推销产品方面。

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