现今，数字化技术的快速发展正在加速变革房地产行业传统生态，冗长的产业链结构和各级分工纷繁复杂，倒逼着领域内企业需要不断提高运营效率和降低运营成本，房地产企业已纷纷把目光聚焦在成本管理系统的搭建上！

那如何建立精简高效的成本管理系统，提升成本管理的协同效率及强化成本业务的管控能力，是众多房企提升自身竞争力的必修课！今天小优就跟大家一起从成本管理中存在的问题、成本管理的关键点及成本管理系统搭建架构三大方面去探索房企的降本增效之路！

一、成本管理主要存在哪些问题？

成本管理存在于房地产企业土地获取、设计、招标采购、施工、销售、成本核算及考核的各个开发链条与管理环节，主要存在的成本管理问题包括：

1、土地获取缺乏项目可行性分析

即房地产企业在拿地前对地块情况、土地规划条件等缺少必要的评估调研和可行性分析，存在高价拿地等现象，从而造成土地成本比同地区周边楼盘高，并最终拉升了项目的完工成本和销售成本。

2、规划设计不合理

项目规划设计阶段的设计方案主要由设计供应商来实施，较少有工程、销售、成本等多部门共同进行成本的总体策划研讨，容易造成设计不合理，出现不必要功能没有有效缩减,使用材料成本过高等情况，使设计阶段超出原有设计成本限额。

3、工程施工管控不到位

在施工阶段面临的设计变更较为频繁，而这些变更并未经过较为严格的成本测算、变更造价签认以及统计分析，从而项目在施工过程因设计变更而增加了成本支出。

其次是当前多数房地产企业的现场签证都是做完后才进行审批，加上事前也没有书面确认资料，从而使得施工过程中的现场签证成本很难控制。

最后是在材料采购过程中，由于缺乏较为全面的市场信息数据库做支持，材料采购价格存在偏高等问题，从而造成项目施工成本的增加。

4、成本核算停留在成本反映阶段

财务及合同管理部门对开发项目的成本管理只是停留在成本的反映阶段。无法分析实际发生的成本是否合理,是否超出本阶段的成本控制目标。

成本管控及考核措施缺失或流于形式,不能发现开发过程中成本是否偏离预定目标并采取纠偏措施,导致成本最终超标。

各个部门不能很好地明确自己的责任,企业长时间无法形成有效的成本控制管理方式,导致成本管理水平停滞不前,成本费用居高不下。

二、成本管控的关键点有哪些？

结合房地产企业成本管理中存在的问题，分析总结出房企成本管控的四大关键点：

1、规划设计阶段的成本管控关键点

土地成本分析把控；

设计阶段的不同开发方案对成本的影响

房地产项目在勘察设计、工程施工、监理以及甲供材等环节招标对成本的影响。

2、项目施工阶段的成本管控关键点

保证施工合同的按期保质执行，防止出现工期延误而产生的误工成本；

施工方案变更可能带来的人力、工程物资等成本支出的增加；

施工过程中的材料采购成本、材料领用回收措施不完善而产生的成本浪费等。

3、项目竣工验收阶段的成本管控关键点

项目竣工结算书的价格审核是项目工程造价的重要依据，同时也是项目成本归集计量的基础数据；

成本的归集核算是否全面完整决定着工程结算成本的真实性。

4、资金成本的管控关键点

融资成本的管控；

资金使用过程中管理不善造成流动性不足而产生的资金使用成本。

三、成本管理系统架构如何搭建？

依据成本管控的四大关键点，搭建起完善的成本管理系统，主要可从目标成本管理体系、责任成本体系以及动态成本管理体系三大体系维度构建成本管理的流程与制度。

1、目标成本管理体系

目标成本是指在不同阶段根据现有信息所制定的项目开发成本计划。

主要根据项目的设计特点、选材用料标准、财务利润要求和类似楼盘的成本经验，测算项目的单方建筑安装成本。然后根据项目特点和公司拟分包思路，明确各分包工程承包范围及其相互搭接关系，将单方建筑安装成本分解到各分包工程上，测算各分包工程的单位成本，检讨是否与选材用料标准吻合，如不吻合，调整有关要求或标准。

由于目标成本的市场化，所以在制定目标成本时除了要参照历史数据外，很重要的一点是要随时了解市场，同时成本的测算一定要与项目的定位档次相匹配。

2、责任成本管理体系

目标成本制订以后一定要将成本逐项分解到部门，并建立控制的标准。

在制订目标时，要按细项列出清单并划分责任部门，通常建造成本按发生程序划分责任部门，建造成本以外按成本项目划分责任范围。对多个部门承担责任的可以按权重进行分解。

从项目成本的构成看，一般包括土地成本、前期费用、工程成本、营销成本、管理费用和财务成本，每一个子项都可以找到责任部门。

3、动态成本管理体系

由于市场千变万化，存在着很多不可预见的因素，因此，必须对整个成本过程进行动态管理，必须建立起详细且可操作强的动态成本信息系统以及保持动态的监控。主要措施有以下三步：

其一是建立起动态成本台帐，确保各部门发生的成本能及时反映出来。

其二是确保所有的变更能够得到及时的管理，包括设计变更、签证管理及顾客变更，因此必须建立起完善的设计变更流程和签证管理流程，变更与签证前的审核是动态成本控制的基本手段，变更与签证流程的严格执行是基本的保障。

其三是必须在各阶段对动态成本进行分析和总结，必要时及时调整目标成本管理体系，真实反映成本控制现状。

以上三个体系是构建成本管理系统的基本架构，要完善房地产企业的成本管理，需先搭建上述的基础管理体系架构，逐步积累成本控制要点并完善成本数据信息库，再结合公司的战略角度优化成本结构。从而实现企业降本增效保利润的目标。

成本管理数字化服务商选择

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